Al jaren streven we als netwerk naar duurzaam en betaalbaar wonen haalbaar maken. Om dat voor elkaar te krijgen, wordt het bouwproces verder gestandaardiseerd én is een andere uitvraag vanuit opdrachtgevers nodig. Het aanbod woningconcepten groeit, maar de uitvraag kan beter. En ook de positionering van woningconcepten op de Conceptenboulevard.nl.
Battle
Conceptueel versus traditioneel. Zet je het op een affiche, dan is de winnaar van deze battle nog niet zomaar duidelijk. Daar worstelen opdrachtgevers mee. Dat merkt ook Aedes, die aanwezig is en de corporatiesector vertegenwoordigt: “Als het om kosten gaat is dat voor corporaties nog te veel een grijs gebied.” Om erachter te komen of conceptueel bouwen voordeliger is, is het NCB daarom een onderzoek gestart. Bart Klarenbeek van IGG Bouweconomie schetst de kaders: “We hebben de Woonstandaard 3.0 als leidraad gepakt en PMC 4 en 9 als uitganspunt genomen. Daarbij zijn we uitgegaan van de basisprestaties-eisen van deze woningen die beschikbaar zijn gesteld door de leden. Daarbinnen zijn we gaan vergelijken op ontwikkel-, aankoopkosten en kosten van arbeid in tijd.”
Naar ‘product denken’
Binnen het netwerk zien we dat er vaak nog op investeringskosten wordt vergeleken in plaats van op Total Cost of Ownership (TCO). Dat moet veranderen. Bart: “Dat kan alleen door van ‘project denken’ naar ‘product denken’ te gaan. Bij conceptuele bouw koop je immers een doorontwikkeld product met minder risico in de gebruiksfase. De investering kan hoger zijn, maar de doorlooptijd is korter en de exploitatie ziet er anders uit.” Uit de zaal komt direct reactie: “Wij lijken als conceptaanbieder altijd te duur, met name wanneer het op de TCO aankomt". Er is een mismatch tussen wat – in dit geval – een woningcorporatie vraagt en wat wij als aanbieder aanbieden op basis van ons woningconcept. De uitvraag die nu gesteld wordt, gaat uit van onderhoud volgens deNEN-normen. Deze stroken vaak niet met de onderhoudspraktijk. Als conceptaanbieder bieden wij bij ons product als maatwerk aanen staan daar ook garant voor.Met toepassing van de NEN norm prijzen we ons uit de markt. Je gaat dan weer richting traditioneel denken. Dat schiet niet op.”
“Daarom is het belangrijk dat we in dit onderzoek de kwaliteit van het product, de woning, gelijk hebben gesteld tussen conceptueel en traditioneel bouwen”, vervolgt Bart. “De bouwkosten zijn geïndexeerd op materiaalniveau en er zijn uitgangspunten opgesteld voor energieconcepten. Een belangrijke conclusie is dat bij conceptuele bouw 16 maanden tijdswinst te behalen valt in de ontwikkelfase. Ook in de bouwfase zit tijdswinst, omdat je meer aan het assembleren bent dan aan het ‘bouwen’ volgens een herhaald proces. Het indirecte rendement is nog lastig te bepalen.” Uit de zaal komt een kritische noot: “Ik mis nog de kosten in de gebruiksfase. Zijn de energielasten voor de bewoners lager? Dan moet je dat ergens in je investering terugvinden. Kun je dat verrekenen tussen bewoner en corporatie, dan is je woonconcept opeens een stuk aantrekkelijker. Essentieel is straks hoeveel CO2 we uitstoten en of we losmaakbaar kunnen leveren. En zo zijn er meer knoppen waar je nog aan kunt draaien.”
Start klankbordgroep
Dat laatste vraagt om vervolgstappen. “En die gaan we nemen”, zegt Bart. “Zo wordt er met de leden van het NCB een klankbordgroep opgetuigd die vanaf deze maand bij elkaar gaat komen om over deze onderwerpen door te praten. En dat niet alleen, er is ook behoefte om te filteren op prijs op de Conceptenboulevard.nl en er is bovenal meer TCO-data nodig van de verschillende type concepten. Kortom, dit onderzoek is een eerste aanzet naar een betere benchmark.”
Continu opleiden
De juiste vraag stellen, passend bij conceptueel bouwen, daar gaat het vaak nog mis. Dat vergt andere competenties. Maarten Georgius van Aedes geeft aan dat je als opdrachtgever niet in een namiddag in een zaaltje leert hoe je naar een conceptueel
proces overgaat.
“Daar is samen met het NCB een hele academy voor ontwikkeld. Wat mij opvalt? De klasjes zitten nog niet ramvol. Dus óf jullie doen het al hartstikke goed, of er gaat nog steeds iets heel erg mis. Het selecteren en inkopen van het juiste woningconcept is een nieuwe vorm van opdrachtgeverschap. Een competentie waar mensen hulp bij nodig hebben.” Maarten krijgt bijval uit de zaal: “Wij zijn als conceptaanbieder al jaren bezig met concepten en ook wij hebben een eigen opleiding. Medewerkers worden opgeleid om anders te werken. We willen ons woningconcept certificeren en daar hoort ook het proces en gedrag van de medewerkers bij. Dat is een continu proces, want mensen komen en gaan. Conceptueel bouwen vergt anders denken en handelen op individueel niveau en in teamverband. Wij merken veel schroom om hierin op te leiden. Alsof het appeltje-eitje is. Met de Woondeals die op tafel liggen zou het niet verkeerd zijn als ook gemeenten in de schoolbanken terechtkomen.”
Voor elk project het juiste concept
‘Koop datgene wat wordt aangeboden en biedt aan waar behoefte aan is’. Met deze woorden start Jelle Koolwijk van de TU Delft zijn toelichting op de onderzoeksresultaten van het rapport Voor elk project het juiste concept.
“Voor opdrachtgevers betekent dat een organisatorische en culturele omslag naar producten inkopen, ofwel: configureren op bestelling. Voor aannemers betekent dat een omslag van aannemen naar ontwikkelen en investeren en voor de toeleverende industrie betekent dat innovaties aanjagen en in samenwerking integrale modules ontwikkelen.”
Behoefte aan onderscheid
Aanleiding voor dit onderzoek is dat veel afnemers aangeven dat ze geen onderscheid kunnen maken tussen de verschillende conceptaanbieders. Oef… Blijkbaar zijn er nog steeds onvoldoende hulpmiddelen waarmee afnemers relevante eigenschappen van woningconcepten in kaart kunnen brengen. Of ze weten niet waar ze het kunnen vinden.
Hoe zou dit selectieproces er idealiter uit moeten zien? Jelle doet een voorzet:
1. Breng stakeholders in kaart > intern en extern
2. Besluit welke benadering past > in veel gevallen past conceptueel
3. Bepaal op welke relevante eigenschappen je gaat toetsen > kies speerpunten
4. Identificeer passende woningconcepten (preselectie) > zoek de match
5. Evalueer de conceptaanbieders > bijvoorbeeld start-up of ervaring (toets of het 'klikt')
6. Maak een keuze
7. Bereik een overeenstemming
Vergelijken op relevante eigenschappen
Het onderzoek richt zich met name op punt 4 en 5 uit dit proces: Hoe onderscheiden de in Nederland beschikbare woningconcepten zich op voor opdrachtgevers relevante eigenschappen? We maken daarbij onderscheid in de volgende eigenschappen:
- De geschiktheid van het concept
- De mogelijkheid om af te wijken
- De prijs en de TCO
- Duurzaamheid en circulariteit
- Ervaring van de aanbieder
- Mate van industrialisatie
- Productiecapaciteit
- Productiesnelheid en leversnelheid
- Aanvullende diensten van de aanbieder
- Eisen t.a.v. kwaliteitsmanagement en overdracht van eigendom
Hoe scoort een aanbieder met zijn concept op deze eigenschappen? Dat maakt de keuze meetbaar. Jelle: “De overeenkomsten en verschillen tussen de woonconcepten zijn eenvoudig te visualiseren vanuit een vierpuntsschaal. Deze eigenschappen zijn dan per concept of aanbieder goed te visualiseren, zodat de opdrachtgever inzichtelijk krijgt hoe en op welke prestatie-eisen wordt gescoord.”
Volwassen worden
Het pleidooi van Jelle? “Kies je startpunt(en) bij een selectie. Begin met de eigenschappen van het product en betrek daar dan de lokatiegebonden eigenschappen bij. Wil je vrijheid behouden in de schil? Kies dan een aanbieder die je veel vrijheid in de architectuur geeft. Wil je snel en veel tegelijk bouwen? Selecteer dan op ervaring en productiecapaciteit. Er valt iets te kiezen en deze manier van visualiseren kan opdrachtgevers écht helpen om beslissingen te nemen. Aandachtspunt blijft ‘de prijs’. Weinig aanbieders durven de prijs van hun product bloot te geven. Daar vind ik wat van. Als je aan de voorkant niets kunt zeggen over de prijs van je product, dan zijn we nog onvolwassen bezig.”
Van Wanrooij en Fijn Wonen aan het woord
De themasessie wordt afgesloten met twee interviews met aanbieders en opdrachtgevers. Als eerste schuiven Hendrik Hulscher van Van Wanrooij en Jitske Manders-Roepke van Fijn Wonen aan. Wat zij nodig hebben voor een goede uitvraag? “Een productuitvraag”, zegt Jitske kort en krachtig. “Onze processen zijn te ver uitontwikkeld voor een traditioneel PvE.” Voor Hendrik Hulscher van Van Wanrooij geldt hetzelfde. “De vraag van de corporatie sluit in veel gevallen nog niet naadloos aan op ons bewezen Optio-concept. We hebben er al 15.000 woningen mee gebouwd, maar er wordt er iedere keer weer gezocht naar maatwerk. Toch lukt het ons om met Optio een turn key overeenkomst te sluiten met een corporatie, in een fase dat wij een anterieure overeenkomst aangaan in een gebiedsontwikkeling. We willen dus graag in een zo vroeg mogelijk stadium betrokken worden. We maken dus in een heel vroeg stadium al afspraken. Dat kan omdat we aan de voorkant inzicht kunnen geven in de prijs.”
Maar vaste prijzen die altijd gelden? “Daar zijn wij iets voorzichter mee geworden”, zegt Jitske. “Er zijn in onze markt te veel variabelen, zoals aantallen, projectgrootte, NOM, BENG, techniek, fundering, grondslag en ga zo maar door; dat heeft allemaal invloed op de prijs. Het is moeilijk om een vaste prijs te geven die altijd geldt. Dat kan bijna niet.” Of zoals Hendrik zegt: “Bijna ondoenlijk, maar vanuit het Netwerk Conceptueel Bouwen rijken we nu wel tools aan die nuttig zijn. De Conceptenboulevard.nl is een handig middel om tot een selectie te komen, omdat het meetbaar is.” Jitske besluit: “Dit maakt dat we als aanbieders en afnemers dichter naar elkaar groeien en elkaar beter begrijpen.”
BrabantWonen en Domijn aan het woord
Door naar John Lammers van de Overijsselse woningcorporatie Domijn en Roxan Roof van BrabantWonen. Waar Roxan aan de vooravond staat om met een aantal conceptueel bouwen projecten te starten, bouwt John al een jaar of zeven conceptueel. “Voor ons is de Conceptenboulevard.nl een soort Bijbel waar we keuzes uit maken. Intern hebben we mensen opgeleid, waardoor we samen met aanbieders dezelfde taal spreken. Ik denk echt dat wij inmiddels uitvragen wat aanbieders op de plank hebben liggen.” In het selectieproces van aanbieders heeft Roxan hard moeten studeren. “We hebben gekeken naar trackrecord en hebben de concepten gespiegeld aan ons technisch beleid. Verder hebben we geprobeerd om geen technische uitvraag te doen, maar een prestatiegericht uitvraag. Het heeft lang geduurd om intern vertrouwen te krijgen. Vanaf papier vindt de organisatie dit een risicovolle exercitie. Het mooie is in ieder geval dat we zijn begonnen. Nu vasthouden tot het einde, dan is er weer een grote corporatie aangehaakt die conceptueel bouwen omarmt.”
Tekst: Redactiegasten
Kom je ook naar onze volgende live themasessie?