top of page

KiK #8: ‘Standaard is verre van standaard bij Optio’


In de serie Kijkje in de Keuken (KiK) gaan aanbieders van innovatieve woonconcepten, opdrachtgevers en toeleveranciers bij elkaar kijken naar het echte werk. Wat zijn de uitdagingen? Hoe kunnen vraag en aanbod beter op elkaar aansluiten? Tijdens deze KiK nemen we een kijkje bij het project Park Luistruik in Nuenen van Van Wanrooij Bouw & Ontwikkeling. Zij laten zien dat ze met het gestandaardiseerde woningconcept Optio gevarieerde woningbouwprojecten kunnen realiseren.


De ontvangst in de lobby van het lokale hotel in Nuenen is op z’n Brabants; gemoedelijk, met een kop koffie en gezellig buurten. Hendrik Hulscher, adjunct-directeur bij Van Wanrooij Bouw & Ontwikkeling, ontvangt ons netwerk voor een toelichting op het Optio-concept en aansluitend een rondleiding door Park Luistruik. Een project waarin de afgelopen jaren in verschillende fases zo’n 345 grondgebonden woningen en appartementen gerealiseerd zijn. Het unieke? Alle woningen zijn volgens het standaard woningconcept Optio ontwikkeld en gebouwd. Conceptueel bouwen in optima forma!

Hendrik Hulscher van Van Wanrooij toont het werkveld van het bedrijf en waar Optio overal wordt toegepast.


Geheim zit in proces

In de van voor tot achter gevulde zaal begint Hendrik direct scherp aan z’n toelichting op het Optio-concept: “Het maakt ons niet uit hoeveel variatie er in onze plannen zit, als het maar Optio is.” Het geheim zit niet alleen in het standaardiseren van het product ‘woning’, maar vooral in het proces. Optio bestaat uit gedigitaliseerde modules die geschakeld kunnen worden. “Dat zorgt voor een hoog repeterend vermogen van de basis van de woning. De ontwikkelfase gaat daardoor uiterst snel en efficiënt. Ons werkproces is er volledig op aangepast. Het resultaat? Steeds minder faalkosten en een grote diversiteit in type woningen en uitstraling per project. Wij leveren woningen op waar mensen aangenaam kunnen wonen. Foutloos, zonder gebreken.”


“Het maakt ons niet uit hoeveel variatie er in onze plannen zit, als het maar Optio is”

Specialist

Dat Optio al lang de pilotfase is ontstegen, blijkt wel als Hendrik laat zien dat er de afgelopen 10 jaar meer dan 15.000 woningen volgens het woningconcept zijn gerealiseerd. “Door ons er dagelijks verder in te specialiseren, proberen we het verschil te maken. Vrijwel alles wat we zelf in het ontwikkel- en bouwproces onder controle hebben is maximaal geoptimaliseerd. Dat betekent dat we, samen met al onze ketenpartners, tempo kunnen maken. Het enige wat bij ieder project anders is, is het uiterlijk van de woningen. Iedere architect kan met ons concept werken en losgaan van moderne houten architectuur met biobased materialen tot traditionele architectuur met baksteen. Er kan ontzettend veel, mits er wordt voldaan aan de spelregels van Optio, zoals onze standaard detailleringen. Omdat alles digitaal is geëngineerd, kunnen we in een relatief korte tijd tot een bouwaanvraag komen.”


PMC’s volgens woonstandaard 3.0

Bijzonder is ook dat de Optio varianten zijn gespiegeld aan de PMC’s uit de Woonstandaard 3.0. Zowel grondgebonden woningen (PMC 1 t/m 5) als gestapelde woningen (PMC 6 t/m 10). “De kleinste woning die we hebben ontwikkeld is de XXS-woning van circa 50 m2. In onze volledig geautomatiseerde Optio bibliotheek zitten twaalf BIM-modellen voor grondgebonden woningen met zes verschillende breedtematen (per 300 mm) en zes verschillende dieptematen. Alleen hier kun je al ontzettend veel variatie mee maken. Verder zijn er drie verschillende installatieprincipes beschikbaar per model; een warmtepomp met bodemlus, een lucht/water warmtepomp met buitenunit of stadsverwarming. Vier verschillende afwerkniveaus voor huur en koop, een uitgebreid assortiment van gestandaardiseerde opties per model én een vrije gevelindeling voor de architect maken de eindeloze variatiemogelijkheden binnen het concept compleet. De meest gangbare Optio-varianten hebben de basiskwaliteiten die het Netwerk Conceptueel Bouwen hanteert binnen de product-marktcombinaties (PMC’s) en zijn te vinden op Conceptenboulevard.nl. Daar zijn we heel trots op, want een afnemer kan zo precies zien wat hij van ons als aanbieder krijgt.”



Wonen in een park

Om zelf een beeld te krijgen bij de diversiteit aan woningen neemt Hendrik de groep mee op tour door de gebiedsontwikkeling Park Luistruik in Nuenen. Geen straf met het lekkere lenteweer. De eerste woningen staan er nu zo’n 10 jaar. De laatste woningen zijn recent bewoond. Wat vroeger een sportpark was is nu een woonpark geworden, waarbij de woningen zijn ingepast tussen bestaande, vitale bomen. In drie fasen zijn hier door de combinatie Van Wanrooij en BPD zo’n 345 woningen gerealiseerd van koop tot sociale huur en van rijwoning tot appartement. Twee zaken vallen op: het vele groen in het plan én (daar is ie weer) de diversiteit in het straatbeeld. “En ja, dat is dus allemaal volgens ons Optio-concept gerealiseerd”, zegt Hendrik met een glimlach. Dat verbaast de groep toch enigszins. Iemand merkt op dat het knap is dat je zo’n groot project met één concept, één vast proces én met vaste partners kunt realiseren. En er klinkt: ‘Veel bouwers zijn gewoon zo ver nog niet. Niet op deze schaal.’ De rondleiding laat zien dat er verschillende architecten aan het plan hebben gewerkt, maar het tóch als één geheel ervaart. Hendrik: “Iedere architect heeft de accenten ergens anders gelegd. Zo zijn er bijzondere hoekwoningen, woningen met lange verticale raampartijen, geschakelde woningen met een soort ‘woongarage’ en appartementen in verschillende formaten en uitstraling. Mensen wonen hier met veel tevredenheid.”



Update modelovereenkomst 2.0

Terug in de zaal krijgen we een update over de modelovereenkomst 2.0. Sinds februari 2022 werken we al aan deze modelovereenkomst tussen afnemer en aanbieder. Met ervaringen uit de praktijk is de overeenkomst geëvalueerd en verfijnd. Robert Rijpstra en Lotte Blum van Dirkzwager geven een update over de mogelijkheid van partijen tot het aanbrengen van een deelfasering in fase 1 en de toevoeging van een vereiste ondertekening voorafgaand aan de start van fase 2. Een soort twee-fasen-overeenkomst. Een goede zet, maar uit de zaal komt wel een aandachtspunt: “De uitvraag van de corporatie is nog steeds negen van de tien keer anders. Je moet oppassen dat je niet alsnog ‘traditioneel’ aan het ontwikkelen en bouwen bent. De overeenkomst werkt alleen perfect als de afnemer een concept afneemt bij een aanbieder. Maar dan moet wel de juiste vraag gesteld worden! Daar gaat het vaak nog mis, hoe goed je de fasering ook opknipt. Hou dat in de gaten bij volgende projecten.”

Robert Rijpstra van Dirkzwager licht de fasering in de overeenkomst toe.


Lotte geeft nog een korte toelichting op de toevoeging van een keuzebepaling voor het verkrijgen van een gebruiksrecht op het beeldkwaliteitsplan, stedenbouwkundig plan en het architectonisch ontwerp bij beëindiging voorafgaand aan fase 2 en een aanpassing aan de ketenaansprakelijkheidsbepaling. Ook de verzekeringsbepaling is aangepast, waar Nico van Es van In-Staet ons over bijpraat. De wereld van de risico’s verschuift als woningen (grotendeels) uit een fabriek komen. Denk daarbij aan een grotere cyberimpact, repeterende (serie)schade, productverzekering, transportschade en risico’s van betalingen bij start productie.


WKB, doe er wat mee

Tot slot wijst iemand uit de zaal de toeleveranciers nog op de Wet Kwaliteitsborging. “Verdiep je daar alsjeblieft in. Wees wakker, want er komt iets op je af wat je niet realiseert. Sinds dit jaar zijn er bijvoorbeeld handtekeningen op elementniveau nodig. Ook van de constructeur. Aan het einde van het werk dien je een compleet dossier te hebben opgebouwd. Als toeleverancier moet je dat aan de voorkant incalculeren en aanleveren. Wees daarop voorbereid. Met een hoop inspiratie rijker en de nieuwe Woonstandaard 3.0 onder de arm sloten we dit Kijkje in de Keuken gezellig op z’n Brabants af met soep en broodjes.



Tekst & Beeld: Redactiegasten

 

Ook voorbereiden op de WKB? Op 21 april organiseren we de kennissessie Wet Kwaliteisborging in relatie tot conceptueel bouwen. Leden van NCB en Aedes zijn van harte uitgenodigd voor een leerzaam ochtendprogramma bij Heijmans in Rosmalen. Het volgende Kijkje in de Keuken staat gepland op donderdag 1 juni. Hou onze berichtgeving in de gaten voor het programma!





67 weergaven0 opmerkingen

Recente blogposts

Alles weergeven
bottom of page