Bron: Trouw 9 sept 2020, Hanne Obbink
Het tekort aan woningen in Nederland groeit, al jaren, en politiek Den Haag heeft dat laten gebeuren. Ook nu de wind heel zachtjes uit een andere hoek lijkt te gaan waaien, zal dat tekort nog blijven groeien. Vier redenen die verklaren hoe dat heeft kunnen gebeuren.
Woningnood? Dat woord valt nog niet vaak. Weliswaar blijven de huizenprijzen maar stijgen, en dat is een duidelijk teken dat de vraag naar woningen het aanbod ver overstijgt. Maar intussen heeft bijna elke Nederlander gewoon een dak boven het hoofd.
Maar toch. De afgelopen tien jaar is het aantal daklozen ongeveer verdubbeld, tot zo’n veertigduizend. Nog eens vele tienduizenden – de schattingen lopen uiteen – wonen in een huisje op een vakantiepark. En hoeveel jongeren wonen nog bij hun ouders, terwijl ze het liefst een eigen huis zouden willen?
Ook al valt het dus niet eens zo op, het is er wel: Nederland heeft een enorm tekort aan woningen. Volgens een rapport van vlak voor de zomer staan er in het hele land nu 331.000 woningen te weinig, en dat tekort zal de komende jaren verder oplopen, tot 419.000 in 2025. En het vreemde is: dat woningtekort bestaat al lang. Toch dringt het besef dat er iets gedaan moet worden maar nauwelijks door tot politiek Den Haag. Sterker nog, woningbouw leek lange tijd verdwenen van de Haagse prioriteitenlijstjes.
Een heel ministerie doen verdwijnen Tekenend is de opheffing van het ministerie van volkshuisvesting (en ruimtelijke ordening en milieu) in 2010. Twee jaar later kwam er nog wel een zogeheten minister zonder portefeuille die wonen ‘deed’, VVD’er Stef Blok. Maar sinds 2017 is zelfs die portefeuilleloze minister er niet meer: minister van binnenlandse zaken Kajsa Ollongren (D66) doet wonen er zo’n beetje bij. Blok was er trots op dat hij ‘een heel ministerie heeft doen verdwijnen’, zei hij bij zijn vertrek in 2017. Had al decennia eerder gekund, vond hij. Niet lang na zijn aantreden had Blok nog geschreven dat er 73.000 nieuwe woningen per jaar gebouwd moesten worden om in de woonbehoefte te voorzien. Dat aantal werd bij lange na niet gehaald en aan het eind van zijn ministerschap stond het woningtekort op 246.000 – zo groot was het sinds de wederopbouwjaren na de Tweede Wereldoorlog niet geweest. Toch beweerde hij vlak daarna dat de woningmarkt ‘weer draait als een zonnetje’.
Hoe kan het dat een zo nijpend probleem zo lang genegeerd is? Niet alleen door Stef Blok, maar door meerdere kabinetten? En dat dat probleem in de tussentijd alleen maar gegroeid is? Had niet iedereen dat kunnen zien gebeuren?
“Ja, hoe kan dat? Dat vragen mensen me wel vaker”, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems aan de TU Delft. En ook Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, zegt: “Ik begrijp die verwondering”. Een aantal redenen kunnen de twee wel noemen.
1. De prognoses klopten niet Hoe ingewikkeld kan het zijn? De omvang van de bevolking is bekend, het aantal woningen ook, dus met een goede prognose van de bevolkingsgroei is ook de behoefte aan nieuwe woningen tamelijk precies te voorspellen. Het lastigste is nog om vast te stellen hoeveel mensen er zijn die op dit moment wel onderdak hebben, maar toch een woning zoeken.
Toch zaten de prognoses er de afgelopen jaren nogal eens naast. De zogeheten Primos-prognoses voor de woningbehoefte berusten vooral op gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Dat wist de geboorte- en sterftecijfers vrij goed te voorspellen, maar wat keer op keer onderschat werd, is het aantal buitenlanders dat in Nederland komt wonen. In 2010 voorspelde het CBS nog dat Nederland in 2040 17,8 miljoen inwoners zou tellen, nu komt de prognose voor datzelfde jaar al uit boven de 19 miljoen. “En dan worden huishoudens in de loop van de tijd ook nog eens kleiner”, zegt Boelhouwer. “Een gemiddeld huishouden telt nu 2,1 personen, en dat zal nog wel dalen. Ga maar na over hoeveel extra woningen je dan praat.”
2. De crisis hakte erin De bankencrisis van 2008 zette de economische groei jarenlang zwaar onder druk en die neergang laat nog steeds sporen na. De bouw, vooral in de koopsector, liep sterk terug. Zo’n vijfduizend bouwbedrijven stopten ermee en grofweg 40 procent van de 500.000 bouwvakkers die Nederland in 2008 telde, bleek een paar jaar later elders werk gezocht te hebben. En hun aantal is nog steeds niet terug op het oude peil.
Het tekort aan bouwvakkers en trouwens ook aan materialen veroorzaakt hogere bouwkosten, zegt Conijn. “Dat vergroot het probleem van het woningtekort, want omdat projecten financieel minder snel rond te krijgen zijn, ontstaat er vaak vertraging. En die extra kosten leiden ook tot hogere huur- en koopprijzen, waardoor de betaalbaarheid onder druk komt te staan.”
Op de woningmarkt werden de gevolgen van de bouwcrisis pas een aantal jaren later zichtbaar, toen de economie aantrok en mensen weer op zoek durfden naar een nieuwe woning: de huizenprijzen stegen daarna razendsnel. Maar aanvankelijk was de druk op het kabinet-Rutte-Samsom (met Blok als woonminister) om snel in te grijpen en de bouw op peil te houden met nieuw beleid dus niet erg groot.
“Frankrijk deed het wel, dat investeerde tijdig in de bouw”, zegt Boelhouwer. In Nederland deed het kabinet het tegendeel, het ging zelfs krachtig ‘op de rem staan’, zoals hij het uitdrukt. Dat heeft faliekant verkeerd uitgepakt – daarover zijn Conijn en Boelhouwer het eens. En daarmee komt een derde reden in beeld.
3. De woningcorporaties werden in de hoek gedrukt Woningcorporaties zijn bij uitstek in staat om ‘anticyclisch’ te bouwen. Zij hoeven geen winst te maken, dus kunnen ze ook blijven bouwen als de conjunctuur tegenzit. Maar het kabinet deed precies wat er niét moest gebeuren: het hielp de mogelijkheden van corporaties om bij te springen grotendeels om zeep.
Die kabinetsingreep had een geschiedenis. In 1995 werden de corporaties verzelfstandigd en in de jaren daarna begonnen zij zich meer en meer als ondernemingen te gedragen. Dat leidde tot uitwassen: woeste financiële avonturen zorgden voor miljardenverliezen, bestuurders lieten zich megasalarissen betalen en reden rond in peperdure auto’s. Toen Blok aantrad, in 2012, was het imago van de corporaties al met al niet best.
Uiteindelijk kwam er een parlementaire enquête, met als uitkomst dat de corporaties zich voortaan moesten beperken tot hun ‘kerntaak’: de sociale huursector. Daarnaast voerde het kabinet in 2013 een andere maatregel in die de corporaties nog veel meer aan banden legde: zij moesten voortaan de zogeheten verhuurderheffing betalen, een bedrag van 1,7 miljard euro per jaar.
De gedachte erachter was dat deze heffing de corporaties zou dwingen meer marktconforme, hogere huren te vragen. En uiteraard was de maatregel ook bedoeld om de schatkist te spekken. Corporaties hadden toch geld zat? “Blok sprak over Dagobert Ducks die op het geld in hun pakhuis bleven zitten”, vertelt Conijn. “Tekenend voor de sfeer van toen.”
Vrees werd bewaarheid Waarschuwingen dat de verhuurderheffing ertoe zou leiden dat corporaties minder konden investeren in nieuwbouw, sloeg het kabinet in de wind. Maar die vrees werd wel bewaarheid. “Logisch”, stelt Conijn. “Want die heffing wordt betaald per woning en dus daalt het rendement op nieuwe corporatiewoningen. Evenveel blijven investeren zou op termijn dus gewoon onverstandig zijn.”
De ingreep van het kabinet vertaalde zich al snel in een dalend aantal door corporaties gebouwde woningen. Het halveerde, van 30.000 à 35.000 vóór de invoering van de verhuurderheffing tot zo’n 15.000 in de jaren erna.
Het is er intussen niet beter op geworden. Samen met Aedes (de vereniging van corporaties) deden drie ministeries onderzoek naar de armslag van corporaties en zij concludeerden begin juli: die is er niet. De corporaties hebben twee ‘maatschappelijke opgaven’, stelden de onderzoekers vast: huurders huisvesten en woningen verduurzamen.
Om alles wat er tot 2035 op dat vlak moet gebeuren echt te kunnen uitvoeren, komen ze 30 miljard euro tekort. “En dat is nog heel optimistisch berekend”, zegt Boelhouwer. Minister Ollongren schreef onlangs nog dat de corporaties hun ‘anticyclische rol moeten oppakken’, ook in de coronacrisis. Maar hoe dan? Dat blijft volstrekt onduidelijk – behalve als Ollongren volgende week op Prinsjesdag met een plan komt.
4. Het Rijk heeft zich teruggetrokken “Er heeft de afgelopen jaren een neoliberale wind gewaaid”, stelt Conijn. “De markt moest het maar oplossen, was de gedachte”, zegt Boelhouwer. “Maar dat is idee-fixe.” Lange tijd zag de rijksoverheid nauwelijks een rol voor zichzelf weggelegd. Veel beslissingen over huisvesting, bijvoorbeeld rond bestemmingsplannen, worden op gemeentelijk of provinciaal niveau genomen. Rijkssubsidies zijn goeddeels verdwenen, de markt moet er zelf maar geld in steken. En als marktpartijen geen goede business case zien in een nieuwbouwplan, jammer, maar dan gaat het niet door.
Dat was ooit anders. De wederopbouw in de naoorlogse jaren, de bouw van groeikernen in de jaren zeventig en vinexwijken vanaf de jaren negentig, dat alles is tot stand gekomen met betrokkenheid van het Rijk. “Ook financieel”, vertelt Boelhouwer. “Zowel voor het ontwikkelen van al die bouwlocaties als voor de bouw zelf waren altijd subsidies. Nu niet meer.”
Maar misschien keert het tij. De Tweede Kamer nam begin maart een motie van PvdA en CDA aan waarin wordt aangedrongen op terugkeer van het ministerie van volkshuisvesting. En minister Ollongren trok een jaar geleden twee miljard euro uit om de woningbouw te stimuleren, de helft voor gemeenten, de andere helft voor de corporaties. Boelhouwer: “De Blok-doctrine heeft z’n beste tijd gehad.”
Wat moet er nu gebeuren? Wie je het ook vraagt, het antwoord is al een paar jaar hetzelfde: bouwen, bouwen, bouwen – dat is de enige remedie. Maar de omstandigheden om die nieuwbouw ook echt op gang te krijgen, maken het niet eenvoudig om die woorden in daden om te zetten. Want er moeten nogal wat hindernissen genomen worden. Lange niet alle bouwvergunningen die in de pijplijn zaten, kunnen nog verleend worden nu de eisen op het gebied van stikstof en pfas aangescherpt zijn. En strengere regels over geluidshinder dreigen bijvoorbeeld nieuwbouw in delen van Noord- en Zuid-Holland onmogelijk te maken, vanwege de geluidsoverlast van Schiphol.
“Stikstof en pfas belemmeren de bouw wel, maar de oorzaken van de stagnatie zijn structureler”, relativeert Conijn. “Dat blijkt alleen al uit het feit dat het aantal verleende bouwvergunningen ook voor de stikstofcrisis al daalde.”
Intussen hebben vastgoedondernemers en beleggers al gewaarschuwd voor schaarste aan bouwgrond en dus voor oplopende grondprijzen, waardoor ook woningen duurder uitvallen. En dat terwijl er toch al een tekort aan goedkopere woningen dreigt. Volgens de Primos-cijfers kost een gemiddelde nieuwbouwwoning 411.000 euro, maar de helft van de toekomstige kopers zoekt een woning tot 255.000 euro.
Nationale regie Er is hoe dan ook nationale regie nodig, zegt Boelhouwer – en ook dat is een veelgehoord antwoord op de vraag: wat nu? Alleen al voor de afweging waar precies gebouwd kan worden en waar ruimte moet komen voor bijvoorbeeld waterbeheer, natuur en verkeer en vervoer, is regie nodig, vindt hij.
“Al die beslissingen op gemeente- en provincieniveau, dat werkt niet – die conclusie moeten we trekken”, zegt Boelhouwer. Kijk maar eens hoe gemeenten en provincies soms verstrikt raken in tegengestelde belangen. Of soms zelfs afdelingen binnen één gemeente. “Dan wil de ene afdeling grond zo duur mogelijk verkopen en eist de andere een fors percentage sociale huur, wat de grondprijs juist drukt.”
Dus ja, dat nieuwe ministerie van volkshuisvesting moet er komen, zegt Boelhouwer. Maar daarmee is het woningtekort uiteraard nog lang niet opgelost, voegt Conijn toe. “Het kost zeker drie jaar om een goed nieuwbouwprogramma van de grond te krijgen”, waarschuwt hij. “En nog eens tien jaar voor dat tot nieuwe woningen leidt.” Bron: Trouw 9 sept 2020, Hanne Obbink