In #7 uit de reeks NCB vertelt* interviewen we Marc Nelen, gebiedsontwikkelaar bij Woonkracht10 (en associé executive bij adviesbureau Fakton) en Olga Görts, directeur Netwerk Conceptueel Bouwen.
Je wilt de nieuwbouw versnellen en de uitvraag aan de markt vereenvoudigen en bundelen. Daarom start je als corporatie met conceptueel bouwen. Hoe doe je dat? En hoe kun je daarbij gebruik maken van de instrumenten van het NCB? In dit dubbelinterview nemen gebiedsontwikkelaar Marc Nelen van Woonkracht10 en NCB-directeur Olga Görts u mee naar de praktijk.
‘Corporaties missen kansen als zij vast blijven houden aan de klassieke manier van bouwen en aanbesteden’, zegt Marc stellig. Woonkracht10 investeert fors in buiten- en binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen in de regio Drechtsteden. ‘Het gaat om de bouw van heel veel woningen.’ In de zoektocht om die productie te versnellen en de uitvraag aan de markt te vereenvoudigen, heeft de corporatie geëxperimenteerd met conceptueel bouwen. De eerste conceptuele uitvraag is afgerond: de sloop van 22 en terugbouw van 29 grondgebonden woningen in de Indische buurt in Zwijndrecht. Een tweede pilot is in voorbereiding. Marc is meer dan enthousiast: ‘Deze nieuwe manier van werken slaat om allerlei redenen enorm aan.’
Woonkracht10 is al langer lid van het NCB. Marc volgde er samen met een collega-vastgoedmanager een van de eerste trainingen over de betekenis van conceptueel bouwen voor opdrachtgevers: het fundament. Hun enthousiasme werd niet meteen door de hele corporatie gedeeld, erkent hij. Het NCB heeft meegeholpen de kennis te verbreden en het draagvlak te vergroten. Zo zijn Marc en Olga samen in gesprek gegaan met het bestuur en managementteam van de corporatie. ‘Het inkopen van woningconcepten is echt iets anders dan het zelf ontwikkelen van nieuwbouwprojecten’, zegt Olga. ’Het betekent ook wat voor de organisatie.’
Marc vertelt hoe Woonkracht10 in de eerste pilot gebruik heeft gemaakt van de ‘NCB-methode’. Met De Woonstandaard is het ‘verbluffend simpel’ om de uitvraag aan de markt voor te bereiden, vindt hij. Het instrument omschrijft verschillende woningtypes, zoals grondgebonden en gestapelde concepten, in combinatie met prijsklassen in meerdere ProductMarktCombinaties. Daaraan zijn verschillende prestatie-eisen te koppelen, bijvoorbeeld rond energiezuinigheid, herbruikbaarheid van materialen of aansluiting op een warmtenet. ‘Die PMC’s zijn al afgestemd op wettelijke regelgeving, bijvoorbeeld het nieuwe Bouwbesluit. En bovendien op de nieuwste beschikbare technieken.’
Verrassend proces Met behulp van De Woonstandaard heeft Marc eerst samen met collega’s van de afdelingen Wonen, Vastgoed en Financiën de wensen voor de nieuwbouw in de Indische buurt in kaart gebracht. ‘Dat was een verrassend proces’, vertelt hij. De medewerkers van Wonen en Vastgoed hechtten in eerste instantie bijvoorbeeld erg aan badkamers aan de gevelkant. Vanwege de ventilatie. ‘Verschillende PMC’s laten echter zien dat een inpandige badkamer prima voldoet aan onze prestatie-eisen’, zegt Marc. ‘In die PMC’s staat duidelijk omschreven wat er nodig is om een inpandige badkamer goed te ventileren.’ Dit leidde niet alleen tot het laten vallen van deze badkamereisen, maar ook tot een discussie over de gewenste kwaliteit van nieuwbouw. ‘Durf alles wat je weet eens opzij te schuiven’, raadt Marc andere corporaties aan. ‘Stel jezelf objectief de vraag waarom je bepaalde specifieke eisen altijd stelt. En laat je daarbij helpen door de prestatie-eisen van de PMC’s uit De Woonstandaard. Ik voorspel dat je ook verrast wordt.’
‘ De Woonstandaard is ook een instrument om de vraag intern goed in beeld te krijgen ’
‘Dit is wat het NCB voor ogen heeft met de ontwikkeling van De Woonstandaard’, knikt Olga. ‘Het is ook een instrument om de vraag eerst intern goed in beeld te krijgen. Wat wil je als corporatie? Welke woningen in welke prijsklassen wil je in de toekomst aan je voorraad toevoegen? En je kunt het ook gebruiken als hulpmiddel bij het maken van prestatieafspraken met gemeenten. Aan de hand van de PMC’s kan een corporatie concreet laten zien welke woningen ze wil realiseren.’
De daadwerkelijke uitvraag voor het project in de Indische buurt zag er daarna dankzij De Woonstandaard ook heel eenvoudig uit, vertelt Marc. De corporatie benaderde onder meer bouwers die op Conceptenboulevard.nl staan. De uitvraag was niet meer dan anderhalf A4tje met de gevraagde PMC’s en het planologisch kader. Er stonden daarnaast nog twee harde voorwaarden in: een beukmaat van 4,8 meter vanwege stedenbouwkundige eisen en de keiharde opleverdatum van 1 mei 2022. ‘Turnkey. Dan moeten de bewoners dus de sleutel van hun nieuwe woning krijgen.’
Zo’n tien marktpartijen reageerden met een concept op de uitvraag van Woonkracht10, waarvan er na een eerste selectie vijf overbleven. Marc vertelt hoe deze bouwers alle vijf een rondgang kregen langs de te slopen woningen, kennis maakten met het projectteam van de corporatie en met de gemeente. Uiteindelijk is bouwonderneming Plegt-Vos geselecteerd. Marc: ‘Die leverde de beste prijs/kwaliteit en uiteraard binnen het beschikbare budget van Woonkracht10. Het was niet het goedkoopste concept, maar het paste wel het beste in het inbreidingsplan op deze stedelijke locatie. Onder meer qua duurzaamheid en architectuur.’ Recentelijk heeft hij het traject met de andere vier aanbieders geëvalueerd. ‘Dat waren goede gesprekken. Ook zij zijn enthousiast over deze manier van werken. Ze hebben ervan geleerd.’
‘Opdrachtgevers en conceptaanbieders leren van elkaar’
Leren van elkaar ‘Dat is ook kenmerkend voor conceptueel bouwen’, zegt Olga. ‘Opdrachtgevers en conceptaanbieders leren van elkaar. Het is een ander proces dan bij een traditionele aanbesteding. Dat is toch vaak: “Jammer, ik had niet de laagste prijs, hup door naar de volgende aanbesteding.” Bij het NCB horen we vaak dat de markt zich nu uitgedaagd voelt om concepten verder te ontwikkelen. Om zo nog beter te voldoen aan de vraag. Er zijn dus bijna geen verliezers.’
Olga vindt het mooi om te horen hoe Woonkracht10 en de bouwer de taken verdelen. De corporatie zorgt ervoor dat de bewoners de 22 te slopen woningen voor 1 oktober verlaten hebben. Verder regelt Woonkracht10 zaken rondom Flora- en Faunawetgeving, stikstof, PFAS en de sloopvergunning. De verantwoordelijkheid voor de Omgevingsvergunning ligt echter bij Plegt-Vos. ‘In dit project is het de bouwer die de fasering vanaf de sloop tot de opleverdatum bepaalt’, verklaart Marc.
De taakverdeling tussen corporatie en bouwer kan bij conceptueel bouwen per inkooptraject verschillen, legt Olga uit. ‘Daarom is het belangrijk om helder af te spreken wie wat doet en wie welke kosten voor zijn rekening neemt.’ Voor corporaties die daar hulp bij kunnen gebruiken, biedt de nieuwste versie van De Woonstandaard een basisschema met punten waarover partijen afspraken moeten maken.
‘ Conceptueel bouwen levert intern veel minder belasting op ’
Marc is ervan overtuigd dat conceptueel bouwen leidt tot een versnelling van het bouwen. Dat zit niet alleen in een keiharde deadline aan de bouwer. Het interne proces bij de corporatie gaat ook sneller. ‘Voorheen maakten we met de architect een schetsontwerp, een voorlopig ontwerp, een definitief ontwerp. Dan volgde er een gedetailleerd bestek met een specifiek Programma van Eisen, een uitvraag, een oplevering met opleveringspunten’, somt Marc op. ‘Conceptueel bouwen levert intern veel minder belasting op. Het zorgt voor een andere dynamiek. We hoeven maar één keer een investeringsbesluit te nemen en als dat past binnen het kader dat met het bestuur is afgesproken, kan de projectleider daar akkoord op geven.’
Snelle ontwikkelingen Ontwikkelingen gaan tegenwoordig zo snel dat de oude manier van bouwen daar niet meer bij aansluit, zeggen Olga en Marc. ‘Energiezuinig bouwen, verlagen van de CO2-footprint, gebruik van schone en circulaire materialen. Dat past niet in een traditioneel Programma van Eisen.’
De markt biedt nu integrale oplossingen, zeggen beiden. Inclusief de garantie dat die oplossingen werken. ‘De schil van het gebouw en de installaties zijn bijvoorbeeld op elkaar afgestemd’, zegt Marc. ‘In een conceptueel bouwproces hoeven wij vooraf alleen maar onze prestatie-eisen te formuleren en de aangeboden concepten daaraan te toetsen. Daarmee blijven we weg uit moeizame detaildiscussies: wel of geen warmtepomp, al dan niet minder ventilatie, zijn extra zonnepanelen nodig? Dat zijn voor ons altijd appel-peer-vergelijkingen.
‘En wat je niet kent, zul je bovendien niet vragen’, voegt Olga daaraan toe. ‘Dat horen we binnen het NCB vaak. De industrie biedt tegenwoordig zoveel innovatieve en duurzame oplossingen. Als daar in traditionele bouwprocessen niet om wordt gevraagd, kan een bouwer die nauwelijks toepassen.’ En dan missen corporaties dus innovatieve kansen.
Tekst: Tekst met Inhoud, Marjon van Weersch
Foto's: Woonkracht10
*NCB vertelt: Iedere maand publiceert het NCB een inspirerend dubbelinterview met samenwerkingspartners in de bouwketen. Onze leden vertellen hoe ze samen succesvol conceptueel bouwen en zo zorgen voor versnelling en betaalbaarheid in de woningbouw. U leest over hun aanpak, geleerde lessen en nog te nemen stappen.Kennissessies
Wat heb je als corporatie nodig om te starten met conceptueel bouwen? Hoe organiseer je draagvlak in je organisatie? Hoe neem je de raad van commissarissen mee in deze nieuwe werkwijze? Hoe betrek je de gemeente? NCB organiseert over deze thema’s trainingen en kennissessies, ook op maat voor jouw corporatie.
Meer weten over het inkopen van woningconcepten en het gebruik van De Woonstandaard en Conceptenboulevard? Op dinsdagochtend 12 oktober en dinsdag 2 november organiseren NCB en Aedes nog twee keer een online kennissessie over het optimale gebruik van deze instrumenten. Marc Nelen van Woonkracht10 is een van de sprekers.