Interview met Erik Cuppen, directeur-bestuurder bij Waardwonen.
Voorfase, voorfase, voorfase. Een van de verschillen van conceptueel bouwen ten opzichte van traditioneel bouwen is de focus op de voorfase in het inkoopproces. Bij conceptueel bouwen gaat het om meer dan enkel het bouwen van een woning. Het is een manier van een project aanvliegen dat leidt tot het inkopen van woningproducten. Waardwonen snapt deze manier van denken en stelt al vaker een conceptuele uitvraag aan de markt.
Het NCB gaat in gesprek met Erik Cuppen, directeur-bestuurder van Waardwonen, waarbij we ingaan op de rol van conceptueel bouwen binnen deze woningcorporatie en welke veranderingen dit met zich meebrengt.
Waardwonen is een woningcorporatie met ruim 4000 woningen in gemeenten Lingewaard en Berg en Dal. Waardwonen heeft de afgelopen jaren een sterke focus gehad op investeren in duurzaamheidsmaatregelen in hun bestaand bezit. Denk hierbij aan zonnepanelen en isolatie. De woningen hebben daardoor al een gemiddeld label A.
Komende jaren ligt de focus op nieuwbouw en herstructurering. Zo proberen ze in al de dorpen en kernen nieuwbouw te realiseren voor ouderen, jongeren en starters, de zgn. driegeneratie gedachte. De grotere diversiteit in doelgroepen vraagt ook om meer diversiteit in woningen. Daarnaast vragen dergelijke veranderingen ook om aandacht voor behoud van leefbaarheid. Waardwonen investeert en stimuleert daarom ook meer in de kennismaking, ontmoeting en verbinding tussen de wijkbewoners.
Snelheid van innovatie vraagt om andere aanpak
De keuze om te gaan inkopen in plaats van zelf te ontwikkelen heeft voor Waardwonen vooral te maken met de snelheid van innovaties in de huidige markt, die zeker voor een kleine organisatie zoals Waardwonen onmogelijk is om bij te houden. “De markt reageert daar veel sneller op en kan vaak ook veel sneller leveren. Laat de kennis bij de markt! Wij als woningcorporatie kunnen daarvan profiteren. Dus laat de markt dan ook met oplossingen komen voor de prestaties die wij graag willen leveren aan onze huurders”, aldus Erik.
“Laat de kennis bij de markt! Wij als woningcorporatie kunnen daarvan profiteren”
Projecten
Waardwonen is begonnen door te doen. Geen pilot draaien, maar meteen twee projecten op de ‘nieuwe manier’ uitvragen. Daarnaast is geprobeerd om aan een project dat traditioneel gestart is achteraf prestatie-eisen toe te voegen. Dit bleek een lastige opgave. Hieronder wordt ingegaan op deze drie projecten. Te beginnen met het project Klappenburg dat gestart is volgens het traditioneel bouwen.
Sloop/nieuwbouw Klappenburg
Het gaat hier om herstructurering. Er lag al een bestaand Voorlopig Ontwerp en op basis hiervan is een uitvraag gedaan naar marktpartijen om in te schrijven met hun (deels) conceptuele oplossingen. Waardwonen kwam er al gauw achter dat deze uitvraag eigenlijk te laat in het traject is. Ondanks dat het ontwerp in de uitvraag nog niet definitief is, kunnen marktpartijen niet goed hun conceptuele woningen inpassen in een bestaand ontwerp. Voor wat betreft eengezinswoningen is er nog wel een mouw aan te passen, maar overige typen hebben met al bepaalde architectuur, bouwelementen als erkers/schoorstenen en gevelverspringingen zoveel afwijkingen t.o.v. de conceptuele standaarden dat het niet lonend meer is. Waardwonen heeft uiteindelijk een goede aannemer gevonden voor de uitvoering, maar niet op basis van conceptuele bouw.
Klappenburg Bemmel
Schoollocatie Millingen aan de Rijn
De uitvraag is direct gestart na de vaststelling van het bestemmingsplan met een zo uitgebreid mogelijke omschrijving (x appartementen van ca zo groot, met x slaapkamers, algemene scootmobielruimte voor x gebruikers etc.). De ‘enige’ beperkingen zaten opgenomen in het stedenbouwkundige- en beeldkwaliteitsplan (onderdeel bestemmingplan) en financiële kaders die Waardwonen eraan heeft gesteld.
Als snel werden de voordelen van conceptueel uitvragen duidelijk. Tijdens de selectieprocedure is er met alle deelnemers een dialoogronde gevoerd, samen met betrokken stedenbouwkundige. Op deze manier konden partijen over en weer aftasten waar de grenzen lagen en welke oplossingen wel of minder goed passend waren voor Waardwonen. Meerdere deelnemers hebben uiteindelijk een planvisie gepresenteerd. Na de selectie is het winnende ontwerp (Trebbe / Giesbers) in nog geen half jaar uitgewerkt tot een volledige bouwaanvraag (contractfase 1) wat inmiddels heeft geleid tot een verkregen vergunning. De bouw (contract fase 2) is inmiddels gestart en voor de zomer ’24 worden de woningen opgeleverd aan de huurders.
Schoollocatie Millingen aan de Rijn
Molukse wijk Bemmel
Het gaat hier om herstructurering. In dit project wil de bewonersgroep grotendeels terugkeren naar de nieuwbouw. Dit zorgt ervoor dat Waardwonen ook nadrukkelijk rekening wilde houden met de wensen van deze specifieke doelgroep. Erik geeft aan dat dit specifieke cultuurgebonden wensen oplevert; gezamenlijk koken, veel samenkomen en de wens voor een collectieve buitenruimte. “In samenspraak met de huidige bewoners en gemeente hebben we zorgvuldig een traject doorlopen om te komen tot functionele eisen waaraan deze nieuwbouw moest voldoen. Vanwege de soms specifieke wensen (een keuken aan de achterzijde van een rijwoning) hadden deelnemers wel meer moeite om dit in te passen in hun conceptuele oplossingen.”
Het grote voordeel van conceptueel uitvragen is dat er in een vroeg stadium zicht is verkregen op een passend ontwerp in combinatie met een redelijk nauwkeurige (bouwkostenindicatie) inzicht in prijs. Aan de hand van het ontwerp kon er vervolgens een draagvlakmeting worden gehouden onder de bewoners dat bij akkoord tot daadwerkelijke realisatie leidt. “Ik was blij verras met de variatie in producten in dit traject op basis van een en dezelfde uitvraag”, geeft Erik aan.
Interne rolverandering
Het overstappen naar inkopen van woningen gaat niet over een nacht ijs en vergt intern nogal wat aanpassingen. “Een andere manier van werken, vraagt ook een andere manier van invulling. Projectontwikkeling en management hebben eerst moeten leren wat anders werken betekent. Scholing is daarbij een element, en het doen in de praktijk levert de meeste voordelen op.”
Het begint bij meer aandacht en betrokkenheid in de voorfase en minder in de uitvoeringsfase. In de praktijk vraagt het een andere insteek van de opzichters, die ze (nog) niet gewend zijn. Het is vooral sturen op prestatie en resultaat en minder inhoudelijk op detaillering. Voor Waardwonen betekent het ook dat er geen directe adviseurs (constructeur, architect e.d.) vanuit opdracht van Waardwonen aan tafel zitten. De marktpartijen nemen een door henzelf in opdracht genomen architect mee die de conceptuele mogelijkheden en beperkingen goed kent. Intern vraagt dit om een nog intensievere samenwerking tussen de verschillende teams van vastgoed, wonen en financiën. In de voorfase moet het gewenste eindproduct nog scherper worden geformuleerd op basis van prestatie-eisen.
"Als je eenmaal weet wat je nodig hebt in een bepaalde wijk of gebied en we zijn het daar met z’n allen over eens. Nou dan laat de markt maar komen met een mooie oplossing."
Ook voor de Raad van Commissarissen blijkt het wennen dat er meer focus ligt op de voorfase van een project. “Daardoor lijken besluitvormingsstukken vaak al uitgewerkt tot DO. Alsof the-point-of-no return al is bereikt. Dat klopt deels omdat we dan meerdere voorstellen van partijen hebben liggen, waaruit we kunnen kiezen. Dat vraagt aan de voorkant dus ook meer vertrouwen en speelruimte in de kaders die de RvC stelt aan projectontwikkeling”, zo geeft Erik aan.
NCB Academy ‘Het Fundament’
Voor Erik was deze nieuwe manier van denken al bekend mede door het volgen van de opleiding Het Fundament binnen de NCB Academy. In deze opleiding wordt het verschil tussen traditioneel bouwen en conceptueel bouwen uiteengezet en wordt geleerd los te komen van traditioneel denken en bouwen. “De opleiding Het Fundament is zeker een aanrader. Het brengt je nieuwe manieren van werken en denken in je organisatie.” Meer focus op de voorfase en minder op de eindfase. “En vooral dat conceptueel denken en bouwen een veel sneller proces is, waarin jezelf veel meer de regie voert over de gewenste prestaties van een woning.”
Lessons learned
Het uitvragen van de eerdergenoemde projecten volgens conceptueel bouwen heeft heel veel opgeleverd. Zo zijn er behoorlijk wat tips en tops.
Het voortijdig betrekken van de gemeente bij de selectieprocedure levert veel speelruimte op. “En laat hen ook (zoveel als mogelijk) de eisen functioneel opleggen”, geeft Erik aan.
“Creëer meer speelruimte door het verkennen van de (on)mogelijkheden van een concept bestemmingsplan met een aantal potentiële marktpartijen. Niet om daarna 1 op 1 samen om te trekken (concurrentie mag er immers zijn), maar om te beoordelen of bijvoorbeeld kleinere wijzigingen in het bestemmingsplan kunnen leiden tot veel meer mogelijkheden.”
Verschillende partijen betrekken in de voorkant van het project helpt enorm. “Het betekent soms letterlijk veel praten”, zo zegt Erik. “Met college van B&W, gemeenteraad, ambtenaren, stedenbouwkundige etc. Het conceptueel denken en werken is voor de hele omgeving een proces en het is goed om deze hierin mee te nemen.”
Bewonersparticipatie
Daarnaast is het belangrijk een balans te vinden tussen voorschrijven en moeilijk functioneel omschrijven. Door het gebruik van begrijpelijke taal kan er veel meer betrokkenheid worden gecreëerd bij bewoners/huurders. Ga in overleg met bewonersvertegenwoordiging. Ook bewoners hebben moeite met ‘functioneel’ denken en zien een voorbeeld plattegrond al heel snel als ‘dit gaat het worden’. “Besef dat bewoners veelal niet goed tekeningen kunnen lezen, laat staan als deze ‘slechts een voorbeeld zijn’. Als wij als professionals soms al moeite hebben met functioneel definiëren dan geldt dat zeker voor onze doelgroep. Dit is overigens geen reden om het niet te gaan doen, maar wel een blijvend aandachtspunt.”
Intern voor een corporatie betekent het echt alle betrokkenen in een vroeg stadium betrekken en bij elkaar brengen. Zorg intern in vroeg stadium voor nog meer verbinding tussen vastgoed, wonen en financiën. De kaders moeten nog helderder zijn om te kunnen sturen op interne eisen en wensen, maar wel voldoende ruimte overlaten aan de markt. Dit vraagt intern ook een andere voorbereiding en samenwerking.
Een nieuwe uitdaging wordt het sturen op PMC’s met passende prijzen, waarbij er een optimum wordt gevonden tussen functionaliteit, kwaliteit en financiën.
"Conceptueel denken en werken kan ook op andere gebieden worden toegepast, bijvoorbeeld leefbaarheid."
Tot slot
Bijna alle nieuwbouw en herstructurering bij Waardwonen wordt inmiddels volgens conceptueel bouwen uitgevoerd, maar daar blijft het niet bij. Conceptueel bouwen kan nog verder worden geïntegreerd volgens Erik. “Conceptueel denken en werken kan ook op andere gebieden worden toegepast, zoals bijvoorbeeld leefbaarheid. Denk hierbij aan het opstellen van wijkplan in plaats van een productoplossing”, geeft Erik aan. “Zo creëer je draagvlak onder de bewoners en toekomstige bewoners.”
Daarnaast is conceptueel bouwen een dynamische manier van werken en geeft het de flexibiliteit voor de toekomst. Wijken die bijvoorbeeld nu worden ingericht voor eengezinswoningen en na 30 jaar te maken krijgen met vergrijzing, kunnen weer worden aangepast. Met conceptueel bouwen hou je de flexibiliteit om de woningen aan te passen naar de dan gewenste behoeften.
Kortom conceptueel bouwen is een veel sneller proces, waarin jezelf veel meer de regie voert over de gewenste prestaties van woning.
Heb je nog vragen of wil je graag in gesprek met Erik? Contactgegevens zijn op te vragen via Ilona, ilona@conceptueelbouwen.nl
NCB haalt verhalen op om jou te inspireren. Wil jij ook je verhaal delen via ons? Neem dan contact op. Dan kijken we samen naar de mogelijkheden.