In de huidige woningmarkt is er steeds meer behoefte aan conceptuele woningbouw. Het helpt om efficiënt de woningbouw te versnellen. Als het gaat om elkaars taal te leren begrijpen, dan is er voor aanbieders en afnemers van woningconcepten nog een weg te gaan. De behoefte aan verdiepende gesprekken is groot, zo blijkt uit de hoge opkomst van Conceptenboulevard LIVE. Door ambities met elkaar te delen versnellen we de switch naar conceptueel bouwen.
“Mooier kan het bijna niet. Geweldig dat het NCB deze dag voor ons faciliteert.” De deelnemers van Conceptenboulevard LIVE zijn het roerend met elkaar eens dat nader tot elkaar komen leidt tot meer begrip en betere samenwerking. De altijd enthousiaste Rudy van Beurden, host van deze dag bij Homestudios in Utrecht, formuleert het doel van de dag: “Met elkaar het gesprek aangaan, van elkaar leren en elkaars processen leren begrijpen. Dit event symboliseert 100% de reden waarom jullie zijn aangesloten bij het netwerk.” Olga Görts-van de Pas van het NCB vult aan: “Dat start met goed luisteren naar elkaars behoeften. Denk daar goed aan in de één-op-één gesprekken!”
Het juiste concept voor ieder project
Tijd voor een spoedcursus conceptueel bouwen. Veel leden en deelnemers zijn er al bekend mee, maar in de zaal verschijnen ook diverse voorzichtig opgestoken vingers dat ze er graag meer over willen leren. Gelukkig is daar professor Hans Wamelink van de TU Delft, die in opdracht van NCB en BZK onderzoek deed naar woningconcepten. Hij begint door te melden dat hij consequent praat over aanbieders en afnemers en niet over opdrachtgever en aannemer. “Conceptueel bouwen gaat over het kopen van een standaardproduct en -proces.” Met voorbeelden van Van Wanrooij (Optio), Tala, Fijn Wonen en Startblock toont Hans de extremen tussen de verschillende woningconcepten. “Van gestandaardiseerde processen tot volledig geïndustrialiseerde woonproducten, waar ga je op selecteren? Maak daar als afnemer een keuze in.”
Professor Hans Wamelink - TU Delft
Conceptueel bouwen kent volgens Hans veel voordelen : “Gestandaardiseerde kwaliteit, efficiënter bouwen, een beter beheersbaar proces, een hogere leverbetrouwbaarheid, productie onder betere omstandigheden en lagere productiekosten.” Hij waarschuwt ook: “Je moet wel bereid zijn om anders met elkaar om te gaan. Om de samenwerking anders aan te pakken en een andere rol aan te nemen. Conceptueel bouwen vraagt al om een verandering van het selectieproces. Breng met elkaar de prestatie-eisen in kaart en maak vroeg de beslissing of conceptueel bouwen de juiste keuze is. Bepaal de relevante eigenschappen voor een goed selectieproces en ga vanuit het gesprek steeds verder in detail. Identificeer de juiste woningconcepten die bij je opgave passen, evalueer en maak een keuze. Conceptenboulevard.nl en De Woonstandaard* zijn daar handige tools voor.”
Hans sluit af met tips voor afnemers. “Ga voorbij de pilot. Ontwikkel beleid en strategie, zodat conceptueel bouwen een bewuste keuze wordt en wordt ingebed in je interne processen. En verder: stop met micromanagement. Vertrouw de aanbieder van het concept op de kwaliteit van de details.” De tips gaan er bij de aanwezigen in als zoete koek.
Het gesprek als smeermiddel
En dan nu elkaar écht beter leren kennen. “Durf naar elkaars pijnpunten te vragen”, adviseert Olga. “Het is niet alleen maar mooi weer. Waar loop je in de praktijk tegenaan en hoe kun je nader tot elkaar komen? Duik de verdieping in tijdens de één-op-één gesprekken!”
In de studio van Heijmans wordt het gesprek over Heijmans Horizon gevoerd met verschillende corporaties. Op tafel liggen vraagstukken als: Hoe belangrijk is gezond wonen voor de afnemer? Wil je liever snel kunnen bouwen of zo goedkoop mogelijk? Is een nieuw woningconcept eenvoudig inpasbaar in jullie organisatie? Eén van de corporaties geeft aan dat ze druk bezig zijn met een totale businesscase voor conceptueel bouwen. “De tijd van uitproberen is voorbij. We moeten de kern van conceptueel bouwen in ons proces incorporeren, van bestuurslid tot technische medewerker. De uitvraag veranderen klinkt simpel, maar ik heb een organisatie die mee moet. Dat betekent dat ik niet alleen bezig ben met de zoektocht naar de juiste producten, maar dat ik ook het hele interne proces moet aanpassen. We voeren discussies over wat we los moeten laten en waar we waarde aan hechten.”
Nader tot elkaar
Eén van de leden is in het brede aanbod nog niet iets tegenkomen wat hij goed vindt passen bij de uitvraag. “Ligt dat aan de manier waarop ik er zelf naar kijk? Stel ik te hoge verwachtingen? Ben ik te traditioneel aan het denken? Voor mij is het een eyeopener om al die verschillende concepten hier bij elkaar te zien. Door de gesprekken wordt mij duidelijk dat er in sommige gevallen meer mogelijk dan online doet vermoeden.” Voor Heijmans is ook iets duidelijk geworden: “Hoe goed we ons concept ook technisch uitwerken, we moeten beter achter de vraag van de afnemer komen. Dat doen we door samen aan het concept te werken. Dan moet je als partners wel een beetje hetzelfde DNA hebben. En niet onbelangrijk; een woningconcept is nooit af. We moeten zorgen dat afnemers aangehaakt blijven bij updates.”
Bal ligt bij de afnemer
Jurian Roelofsen van woningcorporatie Woontij constateert na de eerste gesprekken dat de markt van conceptueel bouwen flink in beweging is. “Er is een breed scala waar we uit kunnen kiezen. Van vrij traditioneel tot hyperindustrieel. Als ik waarde hecht aan vrijheid en flexibiliteit, dan weet ik waar ik nu moet kijken. Ik ben op zoek naar de juiste match. Welke afnemer en welk concept past bij de vraag die onze huurder heeft? Dan moet onze uitvraag beter aansluiten op het aanbod. Tegelijk hebben we nog veel vragen over TCO en beheer en onderhoud. Niet iedere aanbieder kan die vragen goed beantwoorden. Dat verbaast me, want de urgentie is daar te hoog voor.”
Opmars van biobased
Ook voor het jonge woonconcept FLOW van BAM Wonen is veel belangstelling. De gespreksrondes zitten propvol. In januari 2023 gingen we vanuit het NCB nog kijken naar een prototype, maar inmiddels is FLOW niet meer weg te denken uit de markt. “De vraag naar biobased woningconcepten met ontwerp vrijheden groeit snel en daar spelen we met FLOW op in. Corporaties voelen de urgentie om duurzame woningen te bouwen.” Volgens BAM Wonen zijn er nog wel aandachtspunten. “Om de productie in onze fabriek te vullen is continuïteit belangrijk, met langjarige samenwerkingen. Ketensamenwerking en de bouwstroom-gedachte zijn cruciaal om snelheid te maken. De verkoopprijs moeten we onder gunstige condities houden. Tot slot is er het certificeren van woningconcepten. Waarom zou een concept iedere keer opnieuw getoetst moeten worden? Dat kan efficiënter.”
Ask me anything
Terug in de zaal gaan ‘ze’ met de billen bloot. Olga Görts-van de Pas, Thijs van den Born van het Ministerie van BZK en architect Anoul Bouwman nemen om de beurt plaats in de hotseat. Het publiek vraagt ze in zes minuten tijd het hemd van het lijf. De eerste vraag is van Startblock voor Olga: Hoe zorg je dat afnemers appels met appels kunnen vergelijken? “Door goed de prestatie-eisen te omschrijven en inzichtelijk te maken hoe je als afnemer de producten gaat afwegen. Dan kun je transparant een vergelijking maken en weten aanbieders of ze wel of niet aan de vraag kunnen voldoen.”
Olga Görts-van de Pas - NCB
De volgende vraag gaat over inzicht in de prijs. Ik wil als afnemer aan de voorkant maximale informatie hebben om goede keuzes te maken, dus ook de prijs. Zijn aanbieders wel zo transparant? “De verkoopprijs benoemen is iets waar we hard aan werken, maar wat nog altijd spannend is. Vreemd eigenlijk, want je vraagt ook niet aan een dealer wat de auto heeft gekost om ‘m te maken. Wel wat de verkoopprijs is. Dat vergt omdenken. Samen met IGG zijn we bezig om op Conceptenboulevard.nl inzicht te geven in de verkoopprijzen, binnen een bepaalde bandbreedte. Maar ook: hoe verhoudt de aanschafprijs zich tot onderhouds- en exploitatiekosten? Daar is nog werk aan de winkel.”
Dan neemt Thijs van den Born van het Ministerie van BZK plaats in de stoel. Hij heeft vanuit het ministerie het doel om conceptueel bouwen op te schalen. De eerste vraag: Hoe gaat het ministerie aan de slag met het verlagen van de bouwleges? “Die zouden zeker omlaag kunnen, maar hoe en wanneer daar kan ik geen antwoord op geven. Het heeft mijn aandacht.” Mark Neelen, medewerker van NCB, stelt voor om te stoppen met pilotprojecten en corporaties te verplichten om minimaal 80% conceptueel uit te vragen. Thijs snapt deze oproep. “Juridisch verplichten is een erg lastig verhaal. Ik wil dat partijen een intrinsieke motivatie hebben om conceptueel bouwen als norm te hanteren. Als we met elkaar ‘vrijwillig’ richting 50% komen, dan krijgt snel en betaalbaar bouwen al een enorme boost.”
Early adaptor én architect Anoul Bouwman zit klaar in de groene zetel. Wat is eigenlijk nog de rol van de architect bij vergaande industrialisering? “Voor ons als architect zijn woningconcepten met een zekere architectonische vrijheid het meest interessant. Het is de uitdaging om ook met meer industrieel geproduceerde woningconcepten architectonische kwaliteit te realiseren. Dat is een belangrijke waarde, niet alleen de prijs. Aan ons als architecten de taak om kwaliteit met locatie specifieke eisen te combineren en goed tot hun recht te laten komen. Er moet ook nagedacht worden over maatschappelijke vraagstukken. Daar kunnen wij als architect een rol in spelen.” Op de vraag wat Anoul van de rol van welstand vindt bij conceptuele woningbouw, antwoordt hij bondig: “Ook welstand moet de opgave op een andere manier beoordelen. Daar is andere sturing voor nodig.”
Voedingsbodem
De borrel lonkt. De gesprekken waren voor veel leden vruchtbaar. De openheid tijdens de discussies gaf inzicht in elkaars behoeftes en pijnpunten. Ook de aanwezigheid van de toeleveranciers werd als positief ervaren. Zij moeten immers een beweging naar voren maken. Dat er meer en beter inzicht is gekomen in de mogelijkheden van conceptueel bouwen is de meest gehoorde opmerking van de dag. Kortom, genoeg voedingsbodem om morgen écht met elkaar aan de slag te gaan!
Download: Publicatie ‘Het juiste woningconcept voor ieder project’
Bekijk en vergelijk het aanbod op Conceptenboulevard.nl
Download: De Modelovereenkomst en ga aan de slag!
*Degenen die donderdag 14 maart aanwezig waren tijdens Conceptenboulevard LIVE event in Utrecht ontvingen een hardcopy van De Woonstandaard 3.1 (maart 2024). Deze nieuwe versie zal aanstaande maandag 25 maart beschikbaar en te downloaden zijn via onze website: www.conceptueelbouwen.nl/dewoonstandaard
Tekst en foto's: Redactiegasten
Team NCB en Rudy van Beurden