'Conceptueel bouwen, graag daar waar het kan!'

Met woningcorporatie Alwel zet bestuurder Karo van Dongen flinke stappen met conceptueel ontwikkelen en bouwen. Als pionier ervaart hij dat een conceptuele aanpak van woningbouw noodzakelijk is om de druk op de sociale huursector te verlichten. “Zolang iedere woning die we bouwen bijdraagt aan een leefbare buurt, geloof ik 100%

in conceptueel ontwikkelen en bouwen.”

Snelheid maken

We zijn in de Veldbloemenhof, een tijdelijk buurtje in het Brabantse Etten-Leur, waar Alwel samen met Barli 100 sociale huurwoningen realiseerde. “Voor vijftien jaar, welteverstaan. We wilden snelheid maken. Iets doen voor mensen die

dringend op zoek zijn naar een woning. Dan biedt conceptueel bouwen óók uitkomst. De woningen kwamen kant-en-klaar uit de fabriek en markeren de start van uitbreidingslocatie Hoge Haansberg met zo’n 1.300 nieuwe woningen. We zeggen met deze actie dus ook: ‘Hup, aan de gang nu!’ Dankzij conceptueel bouwen stonden de woningen er in mum van tijd. Volledig woonklaar. Bij een traditionele aanpak had er een jaar later nog niemand gewoond.”

Aangename plek om te wonen

Het buurtje is weids opgezet, met veel ruimte voor groen en ontspanning. De beplanting begint aan te slaan. “De grote open ruimte tussen de woningen is niet alleen bedoeld voor als speel- en ontmoetingsplek, maar ook voor wateropvang. Als ik mensen rondleid, zeg ik gekscherend: ‘Welkom in ons vakantiepark’. Want zo voelt het wel een beetje. Voor onze doelgroep is dat echte woonkwaliteit. Het is een leefbare, aangename plek geworden waar mensen met plezier wonen. Daar doen we het voor.”

Grondposities zijn de sleutel tot succes

Om als woningcorporatie conceptueel bouwen echt van de grond te krijgen, is het essentieel om over eigen grondposities te beschikken. “Dan zitten we al vroeg in het proces aan het stuur. Zo hebben we inmiddels honderden woningen volgens deze aanpak gerealiseerd. Bij andere ontwikkelingen in onze regio is het vaak maar afwachten of die 30% sociale huur gehaald wordt. Daar is dan geen corporatie bij betrokken en de ontwikkelaar probeert later woningen aan ons te verkopen. Dat is te laat. Daarom geloof ik in bouwstromen, waarin corporaties, gemeenten en bouwers samen optrekken. Samen met de gemeente bepalen we de uitvraag, passend bij een grotere opgave. Dat zorgt voor continuïteit in het productieproces en versnelt de bouw. We kiezen de aanbieder met de meest passende en waardevolle oplossing. We lopen hierin niet voorop, maar werken er wel naartoe.”

Conceptueel stapelen

Voor grondgebonden woningen zijn volop concepten beschikbaar, maar voor gestapelde bouw blijft het achter. “Daar wringt het, want wij bouwen bijna uitsluitend gestapelde woningen. Zo’n 80% van deze appartementen is bedoeld voor één- en tweepersoonshuishoudens. Ik zou graag met aanbieders kijken hoe we die opgave samen kunnen invullen. Reproductie is óók een manier om te versnellen. In een aantal projecten herhalen we woningtypes die elders al zijn gebouwd. Dat is ook een vorm van

conceptueel bouwen. Kopiëren wat goed werkt, levert ook snelheid én kwaliteit op.”

Conceptueel waar het kan

Conceptueel bouwen biedt veel voordelen. “Ik heb hele mooie buurtjes gezien met alleen maar conceptwoningen en je verbaast je over de diversiteit. Maar soms past het gewoon niet, of wil je stedenbouwkundig iets doen met een bijzondere architectonische verschijningsvorm. Dan denk ik aan 80% conceptueel, 20% maatwerk. Waar het kan, werk je met woningconcepten. Waar je eigenheid of herkenningspunten wilt creëren, kies je bewust voor iets anders. We moeten ervoor waken dat stedenbouw een kunstje van een bouwbedrijf wordt. Een leefbare buurt maak je niet door zo efficiënt en zoveel mogelijk woningen op een locatie te plotten. Hoe je woningen positioneert, waar mensen op uitkijken, welke doorkijkjes je creëert en hoe ontmoeting mogelijk is, daar moeten we altijd aandacht voor houden. Met de gemeente bepalen we het verhaal van de plek, waarin ruimtelijke, stedenbouwkundige en architectonische kaders worden vastgesteld. De aanbieders maken een locatie specifieke aanbieding die aan deze kaders voldoet.”

Betaalbaarheid niet verder onder druk

Conceptueel bouwen is helaas nog niet per se goedkoper. “Als wij continuïteit kunnen bieden, kunnen conceptaanbieders in een vroeg stadium prijszekerheid geven. Ons inkoopproces komt daarmee in een stroomversnelling, wat uiteindelijk scheelt in de stichtingskosten. Tegelijkertijd hebben we te maken met hoge eisen aan de voorkant: duurzaamheid, klimaat adaptief, natuur inclusief, circulaire materialen. Allemaal belangrijk, maar het zet de betaalbaarheid onder druk – zowel bij de bouw als bij de verhuur. We zien dat het aanbod circulaire woningconcepten enorm groeit. Dat is mooi, want als corporatie moeten we kunnen blijven investeren in nieuwbouw, verduurzaming en leefbaarheid. Woondeals, versnellingstafels en bouwstromen zorgen

voor meer begrip en kennisdeling. Dat helpt om tempo te maken. Doen we dat niet, dan loopt de druk op de bouw van sociale huurwoningen alleen maar verder op.”

Karo van Dongen

Bestuurder bij woningcorporatie Alwel

Dit is een bijdrage uit het NCB Magazine. Wil je het NCB Magazine ontvangen? Mail je adresgegevens naar margreet@netwerkconceptueelbouwen.nl