Kijkje in de Keuken (KiK) #10: Conceptueel bouwen bij de corporatie

Dit keer een bijzonder kijkje in de keuken. Niet in een productiehal of conceptwoning, maar een kijkje in de processen van de corporatie. Hoe verloopt bij hen de keuze voor conceptuele bouw? Waar lopen zij bij vergaande standaardisatie tegenaan? Hoe worden investeringsbeslissingen genomen? Portaal, Mooiland en Woonpartners nemen ons mee in de wereld van de proces- en besluitvorming.

Noem het toeval, of juist een logische keuze. Het kijkje in de keuken bij drie woningbouwcorporaties vindt plaats in de Utrechtse Colour Kitchen. We komen echter niet voor een kookcursus. Corporaties geven er hun ingrediënten prijs die nodig zijn om een gerecht met conceptuele woningbouw te bereiden. En dat zijn er nogal wat. Aan de goedgevulde zaal is te zien dat aanbieders en toeleveranciers graag willen weten hoe de interne processen bij corporaties werken.

Voorgerecht: Woonstandaard om sociale huur betaalbaar te houden?

Net als in een restaurant, beginnen we met lichte kost. Emile van den Burg van Mooiland legt uit welke ingrediënten nodig zijn om sociale huurwoningen betaalbaar te houden: focussen op vastgoedsturing, de juiste verhouding tussen huurbeleid en sociale huur, vergaande standaardisatie en beter kijken naar Total Cost of Ownership (TCO). Met 22.500 wooneenheden in Noord-Brabant, Limburg en Gelderland en een nieuwbouwopgave van 2.600 sociale huurwoningen, heeft Mooiland gekozen voor vaste ketenpartners. “Dat is de enige manier om snel goede woningen te kunnen bouwen, zonder steeds het wiel opnieuw uit te vinden. We spreken elkaars taal. Het is voor ons een uitdaging om te kunnen bouwen, omdat we als corporatie geen grondposities hebben. Ik richt me dan ook graag tot de zaal om in Noordoost Brabant en/of Gennep met projecten te komen met een eventueel al een bouwconcept erop.”

“Een corporatie heeft geen winstoogmerk. Wel is het totale prijskaartje (TCO) voor ons van groot belang. Wij moeten zorgen dat de onderhoudskosten van de nieuwe woningen laag blijven, want we kunnen dat niet doorberekenen aan onze huurders. Daarom moeten er aan de voorkant goede, standaard keuzes gemaakt worden. De grootste spanning zit in de gestegen investeringen bij nieuwbouw. Mooiland werkt al sinds 2018 met eigen PMC's, omdat die er landelijk nog niet waren. We stappen per 2024 over op de PMC's van de Woonstandaard. Deze vormen de basis bij nieuwbouw.” Emile laat een voorbeeld zien van ‘aftoppen’. “Dat is feitelijk een korting geven op de huur om aan de doelgroep een betaalbare woning te kunnen verhuren. Zonder aftoppen zijn het eigenlijk woningen voor de duurdere sociale huur of zelfs middenhuur. Het af te toppen gat is vaak groot. Hoe houden wij het betaalbaar aan de investeringskant? Dat is een enorme uitdaging waar we de conceptaanbieders hard bij nodig hebben. Als corporatie hebben we behoefte aan een landelijke basis voor TCO, zodat we kunnen sturen op gelijke uitgangspunten. Dit helpt enerzijds om te kunnen vergelijken tussen concepten én te kunnen sturen op een lage TCO. Het is nu appels met peren vergelijken.”

Hoofdgerecht: De financiële gang van zaken bij conceptuele bouw

Aan het woord is Patrick van Lierop, projectontwikkelaar bij Woonpartners. Hij toont de ingewikkelde berekeningen waar zijn corporatie mee van doen heeft. Woonpartners is één van de kartrekkers van WoonST, met als doel: sneller sociale huurwoningen realiseren tegen lagere kosten. “Met dertien woningcorporaties, negen gemeenten uit het Stedelijk Gebied Eindhoven en BAM Wonen en Heijmans hebben we afspraken gemaakt om onder de noemer ‘WoonST’ 1.000 gestandaardiseerde woningen te realiseren. Dat heeft ons gedwongen om steeds meer conceptueel in te kopen volgens vaste PMC’s.” Patrick schetst de vele voordelen: “Door een scherpe inkoopprijs krijgen we zeven woningen voor de prijs van zes. Dat betekent 15% inkoopvoordeel. We hebben productkeuzes leren accepteren, gemeentelijke processen zijn geoptimaliseerd, met bouwers kom je snel en concreet tot producten en het heeft een flinke bouwstroom gecreëerd.”

“Inmiddels zijn we bezig met een nieuwe uitvraag voor 2024. Dat doen we met dezelfde gemeenten en corporaties, zodat we alle geleerde lessen mee kunnen nemen. De productie wordt opgeplust naar circa 2.500 woningen in vier tot zes jaar, met ditmaal meer appartementen. De gunning vindt plaats op basis van de juiste prijskwaliteitverhouding.”

Het investeringsproces

Vincent Kriek van Woonpartners duikt met ons in de financiële cijfers en toont het investeringsproces van de corporatie en welke toetsen er worden gedaan. Volgens Vincent moet een goede uitvraag voldoen aan een concrete en eenduidige omschrijving van de werkzaamheden, duurzaamheidsambities en duidelijke gunningscriteria. Financieel moeten de projecten getoetst worden op marktconformiteit in de stichtingskosten (toets verhouding stichtingskosten en leegwaarde), op rendement investering (direct rendement, onrendabele top en vergelijking met modelinvestering) en op corporatieniveau (kunnen wij de kosten dragen?).

“Feit blijft dat wij de woningen niet willen verhuren voor de markthuur. Onze doelgroep kan dit niet betalen. Dit is ook onze taak als corporatie, zorgen voor betaalbare huurwoningen. Als corporatie hebben we ook te maken met de beleidswaarde. We rekenen hierbij altijd de lagere huur en onze hogere kosten. Het is een waterval van marktwaarde naar beleidswaarde. Die beleidswaarde is voor ons als corporatie heel belangrijk.”

Onlangs hebben we woningen gerealiseerd voor € 236.000 per woning, maar toch verdienen we er geen geld aan. En dat terwijl we ontzettend scherp zijn aan de voorkant. Daar zit voor ons echt de grootste uitdaging in de projecten van de nabije toekomst.” Uit de zaal komt een suggestie: “De post bijbehorende kosten kan aanzienlijk omlaag. Projectbegeleiding wordt minder, toezicht houden wordt minder en de WKB komt eraan. Er wordt gesteld dat door een langere relatie op te bouwen met je partners het vertrouwen toe kan nemen zodat de interne kosten van de corporatie zouden kunnen dalen. Turnkey is de toekomst, ook al zien we dat corporaties daar nog vaak niet klaar voor zijn. Ordinair gaat het om kopen, kijken, sleutel overdragen. Als corporaties moet je daar echt naartoe. Het kostenpatroon moet veranderen. Kiezen voor turnkey afspraken met standaard PMC’s zien wij als conceptaanbieders als een belangrijke stap om sociale huurwoningen betaalbaar te houden.”

Nagerecht: Hoe kopen we conceptuele woningbouw in?

Aan tafel schuift Gaby Bouman van Portaal voor het nagerecht. Ze gaat in op hoe Portaal conceptuele woningbouw inkoopt. “Wij willen voorspelbaar zijn, meer betaalbare woningen, borging van kwaliteit en de grote opgave die we hebben moet concreet gemaakt worden.” Met 52.000 verhuureenheden van Leiden tot Nijmegen is Portaal één van de grootste corporaties in Nederland. “Wij hebben de ambitie om 1.000 nieuwe woningen per jaar toe te voegen. Tot nu toe bouwen we 200 hiervan conceptueel. We focussen ons hierbij op tijdelijke, flexibele woningbouw met kant-en-klare eenheden. We zetten vooral in op tijdelijkheid om tempo te kunnen maken.”

“Onze conceptwoningen worden ingekocht bij zeven ketenpartners. Door langer met partners samen te werken kunnen we beter, goedkoper en sneller werken en zo voldoende woningen bouwen binnen de kaders die er zijn. In dat proces hebben we als corporatie behoorlijk wat moeten loslaten; niet steeds weer een nieuwe partij zoeken, niet steeds andere vragen stellen per project, niet denken vanuit eigen belang en niet meer alleen focussen op de aanbesteding. Ketensamenwerking is voor ons een doorlopend leerproces waarin we elkaar niet afrekenen, maar waarin we kijken naar verbetermogelijkheden. Aan ons de taak om niet angstvallig vast te houden aan ons eigen PvE. We moeten bereid zijn om concessies te doen op kwaliteit, ambitie en invloed en anders te kijken naar de opgave, sámen met deze partners.”

Gaby deelt tot slot nog een aantal ervaringen met betrekking tot conceptuele bouw. “Als het gaat om betaalbaarheid, willen we duidelijkheid over de bouwkosten met daarin de TCO verwerkt. We leren steeds beter te sturen op de langere termijn. Conceptueel bouwen vraagt minder capaciteit intern. Omdat we voorspelbaarder kunnen zijn over bijvoorbeeld de kosten, kunnen we de besluitvorming sneller doorlopen en doorpakken. Als we het hebben over duurzaamheid dan willen we duidelijkheid in de kwaliteit die we krijgen. Innovaties zijn goed, bewezen technieken zijn beter. Als laatste vraagt het om een nieuwe manier van samenwerken met gemeenten, maar ook met de leveranciers van conceptwoningen. Je moet, als het gaat om tijdelijke huisvesting, nadenken over bijvoorbeeld teruglevercontracten. Dat is nog een vrij onbekend speelveld.”

Tekst en fotografie: Redactiegasten