Conceptueel bouwen is 22% goedkoper en 16 maanden sneller vergeleken met traditioneel bouwen. Woningen kunnen veel eerder beschikbaar komen en zijn per woning zo’n 45.000 euro goedkoper. Met conceptueel bouwen is het mogelijk om vier woningen te bouwen, voor de prijs van 3 (traditionele) woningen. Zonder concessies te doen aan de kwaliteit van de woning. Dat blijkt uit onafhankelijk onderzoek uitgevoerd door IGG bouweconomie in opdracht van het Netwerk Conceptueel Bouwen (NCB). In het onderzoek zijn alle factoren van plan tot uitvoering meegewogen om zo een eerlijke vergelijking te maken tussen traditioneel bouwen en conceptueel bouwen.
Onderzoek conceptueel vs traditioneel bouwen
Conceptueel bouwen gaat uit van zoveel mogelijk standaardisatie, innovatie, flexibele oplossingen en fabrieksmatige productie van onderdelen die op de bouwlocatie alleen nog in elkaar gezet hoeven te worden. Bij traditionele bouw is ieder project uniek, wordt apart ontworpen en voor een groter deel op locatie gebouwd. Dit onderzoek van IGG Bouweconomie heeft twee zogenoemde Product-Markt-Combinaties (PCM 4 en 9) vergeleken met als uitgangspunt een eindproduct van dezelfde kwaliteit. Omdat de kwaliteit gelijk is, kan ook een conclusie worden getrokken over de prijs-kwaliteitverhouding.
Betere prijs-kwaliteitsverhouding
Duidelijk wordt dat conceptueel bouwen een beduidend betere prijs-kwaliteit verhouding heeft. Hetzelfde resultaat wordt sneller bereikt tegen een veel lagere prijs.
De belangrijkste verklaringen voor het verschil tussen traditioneel en conceptueel bouwen zijn:
- de kracht van herhaling (toepassen van bewezen concepten);
- minder advies en management nodig;
- lagere risico’s omdat eerder duidelijkheid is over doorlooptijd, prijs en kwaliteit;
- voorspelbaarheid in onderhoud en beheer.
'De tijdswinst is in de ontwikkelfase ook het grootst.'
Ontwikkelfase
In de ontwikkelfase kost conceptueel bouwen € 9.000,- per woning minder. Relatief gezien is dit de grootste winst: -58% minder kosten vergeleken met traditioneel bouwen. Bij conceptueel bouwen is aan het begin van de ontwikkelfase al duidelijk welk concept in prijs en kwaliteit het beste voldoet. Door gebruik te maken van ontwerpbibliotheken -met al ontworpen concepten en elementen- kan een ontwerp snel worden omgezet in productietekeningen. De tijdswinst is in de ontwikkelfase ook het grootst (ca. 8 maanden voor de bouw van 20 woningen). En voor advies en management zijn minder mensen en uren nodig om tot hetzelfde resultaat te komen. Bij traditioneel bouwen bestaat in de ontwikkelfase vaak nog onduidelijkheid over uiteindelijke prijs en kwaliteit en vallen de overheadkosten voor adviseurs en management hoger uit.
Bouwfase
De grootste financiële winst (€ 35.000,- per woning) wordt behaald in de bouwfase. De kosten van conceptwoningen liggen lager dan de bouwkosten van traditioneel bouwen, omdat gebruik wordt gemaakt van gestandaardiseerde bouwproducten en processen die herhaaldelijk worden toegepast. Dit leidt tot een hogere snelheid van produceren en bouwen. De bouwplaatskosten van conceptwoningen liggen structureel lager dan bij traditionele projecten (ca. 6% t.o.v. 10% van de bouwkosten). Daarbij worden de conceptwoningen steeds verder doorontwikkeld. Deze efficiëntie is terug te zien in lagere materiaalkosten (onder meer door minder materiaalverlies). Daarnaast is personeel in de fabriek getraind om handelingen steeds beter en sneller uit te voeren, in een productielijn waarbinnen het werk zo licht mogelijk wordt gemaakt. Er is ook geen sprake van vertraging door weersinvloeden. Deze factoren zorgen voor lagere arbeidskosten.
'De grootste financiële winst (€ 35.000,- per woning) wordt behaald in de bouwfase.'
Gebruiksfase
Bij traditioneel bouwen worden de woningen tijdens de gebruiksfase veelal onderhouden en beheerd door bedrijven die niet betrokken waren bij het ontwikkel- en bouwproces. Informatie over het gebouw en de prestaties is regelmatig moeilijk toegankelijk of gaat verloren. In praktijk kiest de eigenaar of beheerder er voor om zelf een kwaliteitsinschatting te maken. Het onderhoud van gebouwen kan efficiënter: bij conceptueel bouwen geniet de eigenaar van langere garanties met betrekking tot de afgesproken gebouwprestaties. Dat kan de conceptaanbieder doen op basis van een bewezen prestatie. Steeds meer conceptaanbieders bieden daarom ook onderhoud en beheer aan. De informatie die tijdens de gebruiksperiode verkregen wordt, stelt de conceptaanbieder in staat het product te verbeteren en onderhoud voorspelbaarder te maken. Het stimuleert om onderdelen gemakkelijker toegankelijk en demontabel te maken zodat vervanging (de grootste kostenpost gedurende de gebruiksfase) soepel verloopt. Denk aan een pitstop van een formule-1 raceauto. In de gebruiksfase loopt het verschil op tot ca. € 26.000,- per woning (over een gebruiksperiode van 30 jaar).
Andere mindset bij conceptueel bouwen
Conceptueel bouwen vraagt om een andere mindset omdat vanaf dag één het een heel ander proces start (inkopen van een product in plaats ontwikkelen van een nieuw uniek project). Conceptueel bouwen is alleen sneller en goedkoper als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Het is daarbij belangrijk dat wordt aangesloten bij het aanbod in de markt: want afwijkingen of ‘nieuw’ moeten ontwikkelen kosten tijd en geld.
Over het onderzoek door IGG Bouweconomie
In dit onderzoek is gekeken naar twee Product-Markt-Combinaties (PMC) voor woningbouw, te weten PMC 4 en 9. Dit zijn grondgebonden en gestapelde woningen tot aan de liberalisatiegrens. Ook de context van de twee bouwvormen is hetzelfde: onbebouwd gebied (weiland). Als vertrekpunt is verder gekozen voor een prefab betonconstructie omdat dit (vooralsnog) de beste weergave geeft van het aanbod in zowel de traditionele als de conceptuele bouw. De doorlooptijd (het proces) en de prijs zijn de variabelen in de berekeningen.
Om conclusies te kunnen trekken over de snelheid en prijs-kwaliteit verhouding van conceptueel bouwen ten opzichte van traditioneel bouwen, is gekozen voor een gelijk prestatieniveau voor de verschillende geanalyseerde scenario’s.
Zowel conceptueel bouwen als traditioneel bouwen leidt in dit onderzoek dus tot een vergelijkbare woning. Er zijn geen (significante) verschillen in:
- projectgrootte;
- gebruikskwaliteit;
- gezondheid;
- comfort;
- milieuprestatie.
