#10 Bouwprojecten op pauzeknop door stijging productiekosten

De gigantische prijsstijgingen van bouwmaterialen, brandstof en energie treffen de bouwsector in de hele keten: toeleverende industrie, bouwers en opdrachtgevers. In deze #10 uit de reeks NCB vertelt* gaan we daarover in gesprek met drie directeuren. Dorien Staal van Voorbij Prefab, producent en leverancier van beton, Maarten Strijdonk, bij BAM Wonen verantwoordelijk voor de conceptuele woningbouw in Nederland en Harry Platte van Parteon, woningcorporatie in de Zaanstreek. Wat betekenen de gestegen productiekosten voor henzelf en voor hun samenwerking in de keten?

‘Normaal slaag ik er elke week wel in om een paar problemen op te lossen’, zegt Harry. ‘Nu heb ik het gevoel dat er wekelijks alleen maar problemen bij komen.’ Een hoofdpijndossier, noemt Dorien de situatie. ‘Momenteel ben ik alleen nog maar ellende aan het oplossen.’ Maarten: ‘Er is onvoorstelbaar veel onzekerheid in de markt. En dat is voor iedereen dramatisch.’

Neem de betonfabriek van Dorien. Daarvoor is onder andere de inkoop van wapeningsstaal, cement en grind nodig. De staalprijzen zijn inmiddels verdubbeld. Cement is niet alleen fors duurder, maar ook schaars geworden. ‘We zijn op rantsoen gezet en krijgen 20 procent minder cement geleverd’, zegt Dorien. ‘En buitenlandse grindleverantie stokt omdat het nu lonender is kolen te transporteren dan grind.’ Haar verhaal illustreert de complexiteit van de huidige situatie. Op die complexiteit krijgen we geen vat, zeggen de drie directeuren. Dat zorgt voor extra frustraties omdat het leidt tot paniek en onrust. Er is niet één duidelijk aanwijsbare oorzaak voor de stijgende kosten in de bouw. De naweeën van de coronacrisis spelen een rol en natuurlijk de alsmaar stijgende energiekosten. ‘Maar waarom betalen we nu zoveel meer voor energie?’, vraagt Maarten zich af. ‘De olieprijs is weliswaar hoog, maar niet zo hoog als een jaar of zeven geleden. Blijkbaar wordt op bepaalde plekken oneerlijk veel geld verdiend en daar hebben we allemaal veel last van.’ Inmiddels heeft ook de huidige situatie in Oekraïne en de daarmee samenhangende geopolitieke instabiliteit gevolgen voor de bouw in Nederland. Houtleveranties uit Oost-Europa stokken, sancties verbieden de import van Russisch staal. Het zorgt voor nieuwe prijsstijgingen, bovenop de voorafgaande.

Niet nodeloos hamsteren Is de impact van deze situatie voor partners in de conceptuele bouw anders dan in de traditionele bouw? Deels wel, meent Maarten. Natuurlijk ervaart ook hij veel last van de prijsstijgingen. Maar omdat de conceptuele tak van BAM Wonen samenwerkt met ‘een steady keten van zo’n 40 vaste co-makers’ is er in ieder geval meer openheid en kunnen de partners iets beter op de gebeurtenissen anticiperen. ‘Wat ook helpt, is dat we bij conceptueel bouwen denken in producten. Ik durf het aan om bijvoorbeeld een grote bulk van een bepaald type bakstenen in te kopen omdat ik weet dat ik die de komende jaren kan gebruiken. Dat kun je niet doen als je bij elk woningproject een ander type nodig hebt. Bij mijn traditionele maatwerkcollega’s van BAM zie ik dan ook al leveringsproblemen ontstaan.’ Tegelijkertijd wil Maarten voorkomen dat andere bouwers misgrijpen. Het blijft zaak om een goede balans te zoeken: niet nodeloos hamsteren, wel voor je eigen bedrijf en klanten zorgen.

Vooralsnog lijkt openheid in de keten en stevig inzetten op partnership het beste antwoord op de nieuwe crisis in de bouwproductie. Daar zijn de gesprekspartners het over eens. Het laatste wat ze nu willen, is dat iedereen elkaar verwijten maakt en niemand elkaar meer vertrouwt. Daarom gaat Voorbij Prefab bij alle klanten langs. ‘Ook wij werken met vaste partners, merendeels bouwers. We zijn in die gesprekken 100 procent transparant over alle kostenstijgingen’, zegt ze. ‘We laten bij wijze van spreken onze facturen aan de bouwers zien. De prijsstijgingen zijn hoger dan onze marge. Als we dat niet open op tafel leggen, redden we het simpelweg niet als toeleverancier. We hopen dus het leed te kunnen delen.’ Hoe zou Maarten reageren als Dorien met die boodschap bij BAM Wonen op de stoep staat? ‘Kijken of er op korte termijn iets te regelen valt zodat we met elkaar aan het werk kunnen blijven.’ Maar hij geeft toe dat het lastig wordt als de 39 andere co-makers allemaal met hetzelfde verzoek komen. ‘Ook wij kunnen natuurlijk niet de ondernemersrisico´s van alle deelnemers in de bouwketen bijpassen.’

Pauzeknop Aan het einde van de keten is die openheid vaak nog minder gebruikelijk, zegt Harry. ‘Wij nemen ook woningen af van ontwikkelcombinaties en dan is er meestal geen sprake van een lange-termijnrelatie. Logisch dat de boeken dan niet meteen open op tafel komen. In dat geval is de boodschap momenteel simpelweg: het wordt duurder.’ Met ontwikkelaars of bouwers die Parteon al langer kent, gaat hij wel het gesprek aan. ‘Een paar weken geleden konden we problemen dan vaak nog oplossen door een paar procent meer te betalen. Nu komen sommige partners daarop terug omdat ze het toch niet waar kunnen maken. En zijn ze genoodzaakt op de pauzeknop te drukken. Dat gebeurt bij deals voor woningprojecten die soms op een haar na rond waren.’ Die pauzeknop baart Dorien zo mogelijk nog meer zorgen dan de prijsstijgingen van de grondstoffen. De betonfabriek is helemaal gericht op conceptuele woningbouw en volledig geautomatiseerd en gerobotiseerd. ‘Discontinuïteit of nog erger - stilstand in de fabriek heeft voor ons grote gevolgen. We moeten de noodzakelijke investeringen dan afschrijven over veel minder woningen. Met als gevolg: nog hogere prijzen.’

Wooncrisis Ook voor Maarten en Harry is het idee dat er in Nederland op grote schaal projecten kunnen worden af- of uitgesteld, een schrikbeeld. ‘De vorige crisissen hebben laten zien hoe kostbaar het is als de woningbouw stil komt te liggen’, zegt Harry. ‘Als we nu met zijn allen capaciteit onbenut laten, tast dat de continuïteit en voorspelbaarheid enorm aan’, voegt Maarten daaraan toe. ´Twee zaken die voor de conceptuele bouw nog essentiëler zijn dan voor de traditionele bouw. ´ Als deze prijsstijgingen nog veel langer doorgaan, kunnen de partners in de bouw dat niet samen oplossen. Dit type risico kunnen bedrijven niet alleen dragen, vinden ze alle drie. ´Dat is een maatschappelijke verantwoordelijkheid´, zegt Maarten. ´We hebben de bouwsector allemaal nodig om te kunnen wonen. ´ Harry: ‘Er is sprake van een historisch grote woningbouwopgave. In de Tweede Kamer begint elke tweede zin met het woord “wooncrisis”. De overheid kan niet blijven toekijken hoe de bouwproductie lijdt onder de gestegen prijzen.’ De overheidshulp zou kunnen bestaan uit een stimuleringsregeling voor projecten die wel doorgaan. ‘Het gaat niet eens zozeer om het geld’, zegt Maarten. ‘Het creëren van zekerheid en rust zou een topprioriteit moeten zijn.’

Ondertussen zouden vooral de bouwer en de corporatie ook graag zien dat er eindelijk iets gebeurt aan het veel te lange traject dat voorafgaat aan de daadwerkelijke bouw. ‘Door de langdurige procedures duurt het soms wel zeven jaar voordat we een bouwplan kunnen realiseren’, zegt Maarten. ‘Laten we deze crisis gebruiken om dat voortraject fors te versimpelen’, zegt Harry. ‘De overheid heeft tijdens de coronacrisis en bij de opvang van vluchtelingen uit Oekraïne laten zien dat wetten en regels gebroken kunnen worden als de nood aan de man is.’

Prikkels voor duurzaamheid En de stijgende productiekosten zullen misschien leiden tot meer positieve veranderingen. Dorien ziet bijvoorbeeld kansen ontstaan voor industrieën die alternatieven voor cement ontwikkelen. Voorheen kwam de businesscase moeilijk rond, maar nu de cementprijzen zo zijn gestegen wordt dat een ander verhaal. Ook de trigger om zuiniger om te gaan met andere vervuilende materialen zoals staal ziet ze groter worden. De hoge brandstofkosten zorgen ervoor dat er wordt nagedacht over minder of slimmer transporteren. ‘Al die prikkels duwen de bouw de duurzame kant op’, zegt ze. Maarten heeft onlangs al zijn co-makers bij elkaar gehaald om samen te kijken waar alle materialen vandaan komen. ‘Eerlijk gezegd had ik drie maanden geleden veel minder in beeld waar bijvoorbeeld mijn aluminium of hout vandaan kwam. Nu kijken we veel bewuster of het echt noodzakelijk is om die spullen van ergens ver weg op de wereld te halen.’ Harry: ‘Op termijn zal de focus op efficiency en kostenreductie plaats maken voor andere, duurzame waarden. Consumenten, bedrijven en overheden hebben daar geld voor over.’

Tekst: Tekst met Inhoud, Marjon van Weersch

Foto: Unsplash

(*) NCB Vertelt:

Meerdere malen per jaar publiceert het NCB een inspirerend dubbelinterview met onze leden. De gesprekspartners hebben allemaal hetzelfde doel voor ogen: succesvol conceptueel bouwen. Wat is er nodig om iedereen dezelfde taal te laten spreken? Welke tools ondersteunen het proces van conceptueel bouwen? En hoe werken zij samen binnen het Netwerk Conceptueel Bouwen en met andere partners binnen de bouwketen aan projecten en tools?