In #9 uit de reeks NCB vertelt* lichten we het project rondom de totstandkoming van de modelovereenkomst conceptueel bouwen uit. Sophie Hoogenes, bedrijfsjurist bij woningcorporatie Parteon en Hendrik Hulscher, regiomanager bij Van Wanrooij Projectontwikkeling, maakten deel uit van de NCB-werkgroep die afgelopen jaar de Modelovereenkomst Conceptueel Bouwen heeft geschreven. De overeenkomst – met een stempel van Aedes en Bouwend Nederland – is nu klaar voor gebruik. Sophie en Hendrik kunnen niet wachten om er ook in de praktijk mee aan de slag te gaan.
´Ik geloof in conceptueel bouwen´, zegt Sophie. ´Door de herhaling van een beproefd woningconcept vindt er ook voortdurend verbetering plaats.’ Hendrik knikt: ‘We proberen te vermijden dat we steeds weer een eenmalige oplossing moeten ontwerpen.’ Eigenlijk is het de bedoeling dat we praten over de totstandkoming van de kersverse Modelovereenkomst Conceptueel Bouwen. Maar onvermijdelijk komen de gesprekspartners steeds weer terug op hun gedeelde enthousiasme voor het conceptueel bouwen zelf. Voor ons als corporatie betekent dat ‘goedkoper, beter en sneller’ kunnen bouwen, zegt Sophie. Ook voor Van Wanrooij zijn de voordelen evident. ‘Meer dan 90 procent van wat wij tegenwoordig bouwen, is conceptueel. Dat zegt genoeg’, aldus Hendrik. Om die voordelen van conceptueel bouwen ten volle te benutten, ligt er nu de Modelovereenkomst, verduidelijken Sophie en Hendrik. ‘Hiermee kunnen partijen hun afspraken sneller en eenvoudiger vastleggen. Ook in de contractfase hoeven we nu het wiel niet meer opnieuw uit te vinden.’
Dit bevordert dat partijen dezelfde taal spreken
De Modelovereenkomst is eigenlijk een logisch vervolg op de andere instrumenten van het NCB, vindt Sophie. ‘Het bevordert dat afnemers en aanbieders van woningconcepten dezelfde taal spreken. Met behulp van De Woonstandaard kunnen we de prestaties van de verschillende woningconcepten goed met elkaar vergelijken. Maar we hadden nog geen uniform antwoord op de vraag welke contractuele voorwaarden bij de ontwikkeling/turnkey-realisatie van die woningconcepten horen. Denk aan zaken als garantietermijnen of de risicoverdeling.’ Met de Modelovereenkomst is dat antwoord er. De afnemer, zijnde de corporatie, en de aanbieder kunnen nu al aan de voorkant heldere afspraken over die voorwaarden maken: van de offerte tot de daadwerkelijke uitwerking. ‘Dat voorkomt dat we later in het traject ellenlange discussies met elkaar krijgen´, zegt Hendrik.
Evenwichtig In het schrijfproces heeft de werkgroep gezocht naar een redelijke verdeling van de verantwoordelijkheden en de risico’s over beide partijen. En dat is goed gelukt, vinden Sophie en Hendrik. Omdat beide brancheorganisaties – Aedes en Bouwend Nederland – meekeken, zijn ook overkoepelende belangen meegewogen. Sophie: ‘Van scratch af aan stond voor de werkgroep voorop dat we een evenwichtig contract wilden maken’. Hendrik: ‘Daarbij hebben we natuurlijk ook gekeken naar de wensen uit de praktijk.’ Zo’n proces gaat altijd gepaard met wat hobbels. ‘Gezonde discussies’, noemen ze het zelf. En uiteindelijk heeft dat geleid tot consensus over de juridische aspecten die bij conceptueel bouwen echt anders zijn dan bij traditionele bouw.
Garanties Zo is de aanbieder bijvoorbeeld aansprakelijk voor zowel de uitwerking als de uitvoering van het woningconcept. Hendrik: ‘Dat kan omdat het concept al grotendeels klaar is voordat we het contract afsluiten. Wij baseren ons aanbod op een product dat al voor 90 procent is uitontwikkeld. Tot op de schroef nauwkeurig, zeg maar. De schoonheidsfoutjes zijn eruit omdat we het product al herhaaldelijk hebben gebruikt en verbeterd. Daarom zijn wij als aanbieders in staat om garanties af te geven voor een lange periode.’ De ontwerpwerkzaamheden bij conceptueel bouwen zijn veel beperkter dan bij traditionele bouw. Het woningconcept hoeft eigenlijk alleen nog maar locatie-specifiek te worden gemaakt. Hendrik: ‘Moeten er bijvoorbeeld palen onder of kunnen we direct op zand bouwen? Sluiten we de woningen aan op stadsverwarming of komt er een warmtepomp in? Welke stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit moeten we leveren?’
In de Modelovereenkomst leggen de partijen ook afspraken vast over bijvoorbeeld het transport. Het is immers nogal een verschil of er losse onderdelen worden vervoerd, zoals bij traditionele bouw, of dat vrachtwagens complete modulaire woningelementen naar de bouwplaats transporteren. Ook de natrekking, een vorm van eigendomsverkrijging, werkt anders wanneer de productie in de fabriek gebeurt in plaats van op de bouwplaats. Hetzelfde geldt voor de planning: die heeft in de Modelovereenkomst een veel prominentere plaats dan in een regulier contract voor de traditionele bouw. ‘Als de aanbieder productiecapaciteit heeft gereserveerd voor een bepaalde periode levert vertraging grote problemen op’, illustreert Hendrik. ‘Continuïteit en voorspelbaarheid zijn voor een producent essentieel, ook om de prijs/kwaliteit scherp te houden.’
‘De leeswijzer is meer dan een verplicht nummertje’
Twee-fasen-overeenkomst
Hendrik en Sophie leggen uit hoe het model in elkaar zit. Het is verdeeld in twee fasen. De eerste fase bestaat uit het uitwerken van het woningconcept van de geselecteerde aanbieder op basis van de uitvraag voor de specifieke locatie en het maximale budget van de afnemer. Pas als de afnemer de aanbieding accepteert en de omgevingsvergunning onherroepelijk is , gaan de partijen door naar fase 2: de turnkey-realisatie van het uitgewerkte woningconcept. Bij het model hoort een uitgebreide leeswijzer. En dat is meer dan een verplicht nummertje, benadrukken beiden. ‘Wij raden partijen echt aan die leeswijzer te bestuderen voordat ze de Modelovereenkomst gebruiken en invullen.’ Behalve een algemene en artikelsgewijze toelichting op de Modelovereenkomst geeft de leeswijzer ook uitleg over de keuzebepalingen die in de overeenkomst zijn opgenomen. Bijvoorbeeld over de keuze voor een Woningborg of SWK-garantie. ‘Over deze keuzes moeten partijen samen een goed gesprek voeren voordat ze de overeenkomst sluiten’, zegt Sophie.
Ze zijn het erover eens: werken met deze Modelovereenkomst schept al aan de voorkant veel duidelijkheid. Partijen hoeven geen uitvoerige discussies meer te voeren over de risico’s die ze al dan niet willen nemen of over garanties die ze wensen/verstrekken. Dat zorgt voor tijdwinst bij beide partijen. ‘Maar je moet als corporatie natuurlijk niet ophouden met nadenken’, waarschuwt Sophie. ‘Je moet als afnemer goed uitzoeken welk woningconcept past bij je bouwplannen. Voor welke doelgroep wil je bouwen? Welke eisen stelt de locatie?’ Ze adviseert corporaties daarom vooral gebruik te maken van de andere tools van het NCB. Zoals de Conceptenboulevard.nl en De Woonstandaard. Lachend: ‘Een corporatie kan het proces van conceptueel bouwen niet aan de juristen of inkopers overlaten. Een visie op en kennis van de vastgoedstrategie blijft noodzakelijk.’
Sophie kan niet wachten om de Modelovereenkomst bij Parteon in de praktijk te gebruiken. Behalve in projecten van de corporatie zelf, gaat ze dat ook doen binnen de Noord-Hollandse Bouwstroom, een initiatief van een aantal corporaties die gezamenlijk woningconcepten gaan inkopen. Ook bij Van Wanrooij maakt de reguliere overeenkomst plaats voor de Modelovereenkomst. Omdat het model wordt gedragen door Aedes en Bouwend Nederland verwachten ze dat het modelcontract ook een stimulans zal zijn voor andere corporaties en bouwers om met conceptueel bouwen aan de slag te gaan. ‘Dat zou echt heel mooi zijn.’
Meer informatie
Op 10 februari is de Modelovereenkomst Conceptueel Bouwen gepresenteerd tijdens een online college. Bekijk het college op het YouTube-kanaal van het NCB.
Hier kunt u ook de overeenkomst zelf en de leeswijzer downloaden.
Tekst: Tekst met Inhoud, Marjon van Weersch
Foto: Unsplash
(*) NCB Vertelt:
Iedere maand publiceert het NCB een inspirerend dubbelinterview met onze leden. De gesprekspartners hebben allemaal hetzelfde doel voor ogen: succesvol conceptueel bouwen. Wat is er nodig om iedereen dezelfde taal te laten spreken? Welke tools ondersteunen het proces van conceptueel bouwen? En hoe werken zij samen binnen het Netwerk Conceptueel Bouwen en met andere partners binnen de bouwketen aan projecten en tools?