KiK #2: Veranderende woonproducten binnen sociale huur
In de serie Kijkje in de Keuken (KiK) gaan aanbieders van innovatieve woonconcepten, opdrachtgevers en toeleveranciers bij elkaar kijken naar het echte werk. Wat zijn de uitdagingen? Hoe kunnen vraag en aanbod beter op elkaar aansluiten? Tijdens deze KiK gaan we langs bij woningcorporaties Vechtdal Wonen en Domijn in de Performance Factory in Enschede.
Sociale huur kent grote uitdagingen
Voordat we de uitdagingen van de corporatiesector blootleggen wordt eerst door John
Lammers van woningcorporatie Domijn toegelicht hoe een corporatie nou precies te werk gaat.
“Pas dan kun je beter de problematiek begrijpen.” In een video van Aedes vliegen de cijfers je om de oren. Zo zijn er 300 corporaties in Nederland die samen 2,3 miljoen woningen verhuren. 28% van de Nederlanders woont in een sociale huurwoning, 60% in een koopwoning. 15.000 sociale huurwoningen worden door Domijn verhuurd in de regio Enschede.
Tot zover de cijfers. Hoe zit het eigenlijk met de betaalbaarheid van sociale huurwoningen? “Die staat zwaar onder druk”, vertelt John. “Corporaties zijn een steeds kleinere speler geworden op de woningmarkt. Een rendabele investering doen is een mission impossible geworden. We groeien naar een woningmarkt waarbij ongeveer iedere inwoner een woning nodig heeft, want het aantal inwoners per huishouden blijft dalen. Mensen vereenzamen omdat samenwonen qua huursubsidie ongunstig uitpakt. Of ‘bouwen, bouwen, bouwen’ de oplossing is? Ik denk van niet. We moeten anders omgaan met de bezetting van onze woningen. Nieuwe vormen van samenwonen bedenken.”
Het stapelt zich op
Richard Ditzel van Woningstichting Vechtdal Wonen zegt dat het probleem breder is.
Vechtdal Wonen beheert zo’n 10.000 woningen in de omgeving Enschede, waarvan zo’n 2.400 studentenwoningen. “Waar we tegenaan lopen is de onvoorspelbaarheid van de woningbouwopgave. De woningcrisis, maar ook de instroom van vluchtelingen maken dat we sneller moeten schakelen als het gaat om het bijbouwen van goedkopere en kwalitatieve woningen. Gemeenten hebben beperkt panden en grond in bezit. Als corporatie zijn we gebonden aan maximale huurprijzen. Tel je dat op, dan voel je spanning bij de nieuwbouwprojecten. En dan hebben we het nog niet eens over de stijgende bouwkosten. De lengte van de procedures is te lang en kost onnodig veel geld. We zouden die tijd graag willen terugbrengen met bijvoorbeeld ‘typegoedkeuring’. Is een conceptwoning toegelaten op de markt en goedgekeurd? Dan kunnen we sneller een vergunning regelen en sneller bouwen.
Dan zijn er nog de oplopende energiekosten; het kost corporaties veel geld en tijd om woningen te verduurzamen. Sommige woningen worden in de tussentijd onbetaalbaar door de hoge energierekeningen. Onze doelgroep heeft het daar zwaar mee. Daar bovenop komt dat de leefbaarheid in de wijken onder druk staat. Mensen moeten langer zelfstandig blijven wonen, kleine huishoudens raken geïsoleerd en dat leidt tot spanning. De juiste mix van mensen in een wijk met sociale huur is heel belangrijk. En dan hebben we het als laatste nog niet gehad over de ambities met duurzaam bouwen. Ga er maar aan staan. Het is verre van eenvoudig om sociale huur betaalbaar te houden.”
Conceptbouw voor studentenhuisvesting
Een typisch probleem van deze regio is de beschikbaarheid en betaalbaarheid van studentenwoningen. Enschede wil graag talent binden. Zo’n 12.000 studenten wonen hier op kamers. Na hun studie trekken ze vaak weer weg. “Daar willen we wat aan doen”, vertelt Richard. “Zo hebben we samen met marktpartijen en gemeenten prestatieafspraken gemaakt over de betaalbaarheid. Studenten die willen blijven hangen moeten we koesteren en een kans geven om door te stromen. Tot en met 2029 worden er zo’n 500 nieuwe eenheden per jaar bijgebouwd. Dan hebben we het over zo’n 3.500 tot 3.900 studentenwoningen. Dat willen we vooral binnen het Kennispark doen, waar ook veel studenten een onderneming starten. Die hebben naast wonen ook behoefte aan werkruimte. Een goede balans tussen wonen en werken op en buiten de campus is noodzakelijk om afgestudeerden te behouden voor de stad. Met ruimte voor ontmoeting, met gedeelde voorzieningen en de mogelijkheid om een netwerk op te bouwen. Met deze actie op het Kennispark spelen we in op de fase tussen het afscheid nemen van het studentenleven en hun toekomstige leven. Een soort springplank concept om door te stromen naar een huur- of koopwoning in de stad. Zo kunnen we stap voor stap de druk van de sociale huurmarkt afhalen.”
Op de vraag of deze casus niet perfect is voor conceptuele woningbouw, is Richard helder: “Dat is absoluut het geval.
Op de vraag of deze casus niet perfect is voor conceptuele woningbouw, is Richard helder: “Dat is absoluut het geval. Het vraagt van ons als corporatie in samenwerking met de andere partners een andere manier van uitvragen. We zouden veel meer de vraag moeten afstemmen op woonproducten die al in de markt beschikbaar zijn. Het wiel steeds opnieuw uitvinden is zonde van de tijd.” De uitdaging voor Vechtdal Wonen is vooral hoe dit intern te organiseren, en hoe een passende uitvraag te stellen. Het NCB heeft hier samen met leden en Aedes de producten De Woonstandaard, Conceptenboulevard.nl en Modelovereenkomst Conceptueel Bouwen ontwikkelt. Om de eerste of juist de volgende stap te helpen zetten heeft NCB samen met Aedes en opleider Brickton het opleidingsparcours conceptueel bouwen ontwikkelt. Een set van trainingen om je als organisatie op te lijnen, te leren over het ‘hoe’ en gebruik van tools die beschikbaar zijn.
Veranderende woonproducten op fabrieksterrein
Ons kijkje in de keuken vindt plaats in de Performance Factory, in de voormalige fabrieksgebouwen van Polaroid. Jaren geleden zijn de panden gekocht door Domijn. De financiële crisis zorgde ervoor dat de panden niet gesloopt werden voor woningen, maar dat het een creatieve bestemming kreeg.
“Nu zijn hier tal van commerciële en maatschappelijke functies geland en heeft het een toegevoegde waarde gekregen voor de omgeving”, zegt Robin Schoemaker van Domijn. “Er is hier een kleine inclusieve samenleving ontstaan. Nu wordt het tijd om naast werken en recreëren ook wonen aan deze plek toe te voegen op een voormalig parkeerterrein. Er komen zo’n 185 appartementen van 40 m2, 17 woonwerkstudio’s, ruimtes voor ontmoeting en 1.700 m2 commerciële ruimtes. Een behoorlijke massa. We willen hier een woningbeleving verhuren. Een community met werken, wonen, leren, leven en zorgen in een veilige omgeving.”
Andere vraag, anders bouwen
“Met alle duurzaamheidsambities onder de arm willen we bouwen met hout (CLT) in een bouwsysteem dat flexibel en aanpasbaar is. Verder denken we na over andere
businessmodellen (restwaarde gebouw, exploitatie en onderhoudskosten, sociaal maatschappelijke waardecreatie) en voeren we ingewikkelde discussies over wet- en regelgeving. Anderzijds willen we kijken naar beschikbare modulaire houtbouw mogelijkheden die al op de markt zijn.” Dat klinkt als muziek in de oren bij een aantal houtbouwers in de zaal, die gelijk met verschillende oplossingen op de proppen komen.
“Maar je proeft het al, het is ingewikkelder dan je vooraf misschien denkt. Je zou zeggen; ‘stel een simpele vraag aan een marktpartij en er staat binnen afzienbare tijd een houten, modulair appartementencomplex’. Daarom ben ik zo blij met dit Kijkje in de Keuken.
Dan leren we elkaars wereld begrijpen, zien we in waarom de complexiteit in de keten van conceptbedenkers groter wordt en begrijpen conceptbouwers beter dat onze uitvraag niet eenvoudig is. We moeten echt stappen zetten om slimmer en beter met elkaar te kunnen samenwerken. Zonder wantrouwen, zonder geijkte processen en zonder volledig uitgekauwde PvE’s. De noodzaak van andere samenwerking en verdere industrialisering van woningbouw is volledig aanwezig. Met de vaart die we móeten maken is de tijd voor conceptueel bouwen rijper dan ooit.”
Tekst: Sander Willems, Redactiegasten
Beeld: John van Hamond
Leest u volgende maand weer mee? We nemen dan een kijkje bij Heijmans, project Maanwijk in Leusden. Leden van NCB en Aedes zijn van harte uitgenodigd om door deze conceptuele wijk mee te lopen op 2 juni.