Aan het woord: Mikel Segers, manager Vastgoed bij Woonpartners en directievoorzitter BAM Wonen Dinant te Brinke.
Iedere maand publiceert het NCB een inspirerend dubbelinterview met samenwerkingspartners in de bouwketen. Onze leden vertellen hoe ze samen succesvol conceptueel bouwen en zo zorgen voor versnelling en betaalbaarheid in de woningbouw. U leest over hun aanpak, geleerde lessen en nog te nemen stappen.In Helmond realiseren BAM Wonen en woningcorporatie Woonpartners twee appartementencomplexen als onderdeel van de bouwstroom van het Stedelijk Gebied Eindhoven. Dertien corporaties en negen gemeenten geven hierin gezamenlijk opdracht voor de conceptuele bouw van 1000 eengezinswoningen en appartementen. BAM Wonen is de winnaar van het concept voor de 500 gestapelde woningen. Wat betekent gestapelde, conceptuele bouw in de praktijk? We vragen het aan Mikel Segers, manager Vastgoed bij Woonpartners en directievoorzitter BAM Wonen Dinant te Brinke.
Het is mooi om te zien dat het winnende bouwconcept van BAM Wonen in Helmond ook in een binnenstedelijke locatie past, vertellen Mikel en Dinant. Onder meer door de aansluitende bebouwing zijn de eisen voor binnenstedelijke gestapelde woningen soms lastiger. Maar na aanpassingen aan de gevelafwerking accordeerde de gemeente de welstandseisen voor het project Westrand - 35 appartementen - in het centrum van Helmond. Bij het project Lindberghplein - 40 appartementen - in een woonwijk in Helmond-Oost zijn er minder omgevingsfactoren die vragen om aanpassing van het concept.
Foto 1 en 2: Lindenberghplein - 40 appartementen, Helmond-Oost. Realisatie eind 2022.
Foto 3: Project Westrand - 35 appartementen, Centrum Helmond. Start bouw lente 2022.
Beide projecten worden gebouwd voor 1-2 persoonshuishoudens met een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens.
Keuzes De illustraties van deze twee appartementencomplexen laten zien dat het concept van BAM Wonen niet leidt tot identieke gebouwen. De opdrachtgevers kunnen vooral voor de buitenkant kiezen voor verschillende verschijningsvormen. Dinant geeft voorbeelden: ‘Het aantal woningen per laag, de plek van de trappenhuizen, de gevelbedekking, het soort balkon of de balkonomheining.’ De keuzes voor de plattegronden zijn beperkter. ‘Daar kunnen we in deze industriële conceptwoningen niet teveel mee schuiven.’
‘Laat de markt die producten maar ontwikkelen’
Mikel ziet enkel voordelen in gestapelde, conceptuele bouw. Om de woningbouw te versnellen en betaalbaar houden, vindt hij het zelfs noodzakelijk. ‘Voor Woonpartners geldt: geef ons locaties en we stappen morgen naar bouwers met de vraag welke gestapelde producten daarop passen’, zegt hij. ‘We moeten heel veel woningen bouwen en hoe meer we goed verdichten, hoe meer mensen kunnen wonen. Zo kunnen we de schaarse grond ook meer dan één keer gebruiken.’ Corporaties moeten af van het traditionele opdrachtgeverschap waarbij ze in hun eigen Programma van Eisen precies voorschrijven hoe woningen eruit moeten zien, vindt hij. ‘Laat de markt die producten maar ontwikkelen. Ook voor appartementen.’
Inhaalslag Het heeft even geduurd voordat het aanbod aan gestapelde, conceptuele woningen op gang kwam. ‘Het ontwerpproces is technisch ingewikkelder dan voor grondgebonden woningen’, zegt Dinant. Het stedenbouwkundig plan van grondgebonden woningen is per definitie uniformer, legt hij uit. ‘Dat is vaak rechttoe-rechtaan. Rijtjes, hoekjes en hofjes.’ Gestapelde projecten kennen meer afwijkingen. Soms zijn het markeringspunten in een stad. Dan moet een gebouw bijvoorbeeld een hoek maken. Op de ene plek moet een appartementencomplex hoger, elders juist weer lager. Daarom hebben bouwers in eerste instantie vooral aandacht besteed aan de het ontwikkelen van concepten voor grondgebonden woningen. ‘Gelukkig ontstaat er nu versneld veel vraag naar conceptuele gestapelde woningen en zijn wij bouwers bezig met een forse inhaalslag om ons productenpalet te verrijken.’
‘Er ontstaat nu veel vraag naar conceptuele gestapelde woningen en bouwers verrijken hun productenpalet’
Inmiddels zijn ook in andere gemeenten van de SGE-bouwstroom locaties gekozen waar BAM Wonen de appartementen gaat bouwen. Niet overal is het geselecteerde gestapelde concept meteen toepasbaar. ‘Omdat de betreffende kavel bijvoorbeeld vraagt om een hoekoplossing van een bepaald aantal graden die net niet in het concept past’, legt Dinant uit. BAM Wonen werkt samen met de deelnemende corporaties aan aanpassingen van het product. ‘We proberen het concept zo variabel te maken dat we het op al die verschillende binnenstedelijke plekken kunnen realiseren.’
Spanningsveld Het is een zaak van zoeken naar ontwerpvrijheid. De programma-aanpassingen mogen niet te zeer afwijken van de basis van het standaardproduct, vinden beiden. ‘Dat blijft soms een spanningsveld tussen bouwer en opdrachtgever’, zegt Dinant. Mikel: ‘We moeten samen onderzoeken wat er mogelijk is binnen het concept.’ En dat is echt nog een kwestie van pionieren, vervolgt hij. ‘De samenwerkende corporaties hebben nauwelijks of geen ervaring met conceptueel bouwen. Ook voor Woonpartners is het nog niet vanzelfsprekend om conceptuele producten in te kopen.’
In het project Westland is het goed gelukt om samen te kijken naar de mogelijkheden binnen het concept. De motivatie was groot om dit hier tot een succes te maken, vertelt Mikel. De gemeente Helmond heeft daar ook aan bijgedragen. ‘Als opdrachtgevers moeten we ons heel goed realiseren dat we niet moeten blijven hangen in eigen wensen. En de bouwer moet soms ook gewoon nee zeggen. Alleen zo houden we conceptueel bouwen echt betaalbaar en snel uitvoerbaar.’
Landelijke ontwikkeling Dinant en Mikel zien een vaart in de landelijke ontwikkeling van conceptuele, gestapelde bouw. Behalve BAM Wonen ontwikkelen ook andere bouwers steeds meer verschillende producten. Mikel heeft er vertrouwen in dat die producten aansluiten bij de behoeften van corporaties: snel en betaalbaar en uiteindelijk ook circulair en CO2-neutraal bouwen. ‘Hoe die appartementen er precies uit moeten zien, hoef ik de bouwers niet te vertellen. Ik ga Volkswagen ook niet uitleggen hoe ze een nieuw model moeten maken. Daar komen ze zelf wel mee.’
Wat corporaties wel moeten doen, is hun vragen bundelen, zeggen beiden tot slot. ‘Om te kunnen investeren in verbeterde concepten moeten we bouwstromen kunnen vullen’, zegt Dinant. ‘En dat lukt niet met afzonderlijke projectjes van een twintigtal woningen.’ De samenwerkingspartners in het SGE-project hebben die beweging in ieder geval goed op gang gebracht.
Tekst: Tekst met Inhoud, Marjon van Weersch
Foto's: BAM Wonen en Woonpartners
U vind gestapelde concepten op Conceptenboulevard.nl Neem eens een kijkje!
In het programma De Bouwstroom verbindt het NCB professionele afnemers en aanbieders. Met als doel sneller en meer betaalbare huizen bouwen. Conceptueel bouwen start bij het standaardiseren van de uitvraag met behulp van De Woonstandaard; de eerste stap naar vraagbundeling.
Meer weten?
www.conceptueelbouwen.nl/debouwstroom en bekijk onze Begrippenlijst Conceptueel Bouwen/vraagbundeling.